韩娟
, 金晓斌, 张志宏
Han Juan, Jin Xiaobin, Zhang Zhihong
中图分类号: F301
文献标识码: A
文章编号: 1000-0690(2017)04-0573-12
通讯作者:
收稿日期: 2016-04-24
修回日期: 2016-06-7
网络出版日期: 2017-04-25
版权声明: 2017 《地理科学》编辑部 本文是开放获取期刊文献，在以下情况下可以自由使用：学术研究、学术交流、科研教学等，但不允许用于商业目的.
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作者简介:
作者简介：韩娟（1991-）,女,安徽合肥人,博士研究生,主要从事土地利用规划与管理研究。E-mail:15261873019@163.com
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摘要
基于中国土地市场网2009~2013年招、拍、挂出让的住宅用地数据,以县级行政区域作为研究单元,建立区域住宅地价综合模型,选取地价水平、地价增长率和交易宗数作为评价指标,采用Ward系统聚类法,综合分析了中国住宅出让地价的发育特征,利用多分类Logistic回归模型探索了各类地价发育形态的潜在影响因素。结果表明：① 研究期内中国住宅出让地价总体呈现东高西低、沿海高于内陆、城市群带动周边区域发展、城市群内部围绕中心城市增长等空间格局特征;中西部地价高增长的单元多于东部,西北、东北中南部、四川盆地、河西走廊以及长江中下游地区是地价高增长的聚集区;住宅市场活跃度呈阶梯状变化,活跃度较高的地区主要分布在山东半岛、长三角、长江中游、辽宁中部、哈尔滨、成渝、滇中、呼包鄂等城市群。② 根据综合特征,中国住宅出让地价空间发育可分为成熟稳健型、发展完善型、成长发展型、萌芽起步型和成长受阻型5类,相邻发育形态在空间关系上表现出互为邻里的特征。③ 各类发育区的主要影响因素差异显著。区位条件、居民收入和财政收入是地价发育成熟度的主要影响因素;人均GDP、国土开发度提升将促进地价形态发育程度;而人口吸引力不足、基础设施建设相对滞后等将导致地价形态发育受阻。
关键词：
Abstract
In order to identify the spatial characteristics of residential land price in China, this article establishes such a method so as to calculate residential land prices in China at the county level by integrating land transaction data from 2009 to 2013, and chooses three indicators to evaluate the development of the residential land market. Then, Ward’s hierarchical clustering is used to classify the regions into different types of development status in the residential land market and logistic regression model is used to explore potential factors and their impacts on each development type. Several results were acquired: 1) Residential land prices in China decrease along gradients from east to west and from the coast to inland. Urban agglomeration promotes surrounding regions, and a central city promotes surrounding cities. The main areas with high price growth rate are concentrated in the west-north zones, middle-south in the north-east zones, Sichuan Basin, Hexi Corridor, and the middle and lower reaches of the Yangtze River. The activity level of residential market transactions appears stepped change. The counties with high-active market transactions are mainly concentrated in Shandong peninsula, the Yangtze River Delta, the middle of the Yangtze River, Central Liaoning, Harbin, Chengdu and Chongqing, Yunnan, and Hohhot-Baotou-Rrdos urban agglomeration, and so on. 2) The development of the land market can be classified as ‘mature,’ ‘improving,’ ‘growing,’ ‘germinating’ or ‘blocked’. The neighboring types also appear neighborhood relation in spatial. 3) The main factors of each type differ significantly. The location condition, resident income and revenue are the main factors affecting the development maturity of price. The increase of gross domestic product (GDP) per capita, and the level of development of the land promotes the development of land price, while a lack of population, and a lack of infrastructure results in the development of land price being blocked.
Keywords：
土地市场是土地资源市场化配置的场所,其发育程度直接影响土地利用效率的提升[1]。地价作为土地市场运作的重要信息和价值判断标准,是国家宏观调控土地市场的重要手段之一,随着市场经济的不断发展,其在提高土地资源利用效率和优化土地空间配置中的作用日益突出[2,3]。住宅地价是土地市场中最为活跃的部分,其市场发育程度与人民生活改善、社会经济发展、城市化进程、住房政策实施等息息相关[4]。住宅市场发展在带动相关产业形成,创造国民经济价值的同时,也会出现住宅（用地）价格飙升,住宅市场非均衡发展等问题。住宅地价发育的健康程度直接关系到政府对土地市场非理性因素的分析与调控以及区域发展策略的选择,继而影响到土地资源的优化配置、区域的协调发展以及社会的公平与稳定[5]。
目前,学术界对住宅地价的研究多以中小尺度为视角,多围绕某一特定区域或热点城市,探索土地收益理论[6],分析城市内部住宅地价空间分异[7~10]或演变规律[11,12],探析土地价格变化的微观影响因素[13~18]等,取得了积极的研究进展。但在宏观视角下,探索一定阶段内中国整体住宅地价发育状态的研究尚不多见。在进行相关研究时,受数据限制,一般选择土地市场较为发育的城市[5,19,20]或者城市群[21,22],采用基准地价[23]或城市监测地价[5,19,20]等进行地价发展评价,且多将研究区视为一个均质整体探究其地价差异的可能原因。但是,城市地价空间是一种经济系统的空间组织,地价水平受多种因素的共同作用,不同区域影响因素的作用和组合机制具有显著差异[24]。近年来,随着中国经济迅速增长,城镇化与工业化快速推进,人地关系矛盾加剧,区域关系、城乡关系和土地利用格局发生巨大变化,导致地域功能复杂化和主导功能的分异[25~27]。在此背景下,住宅市场也呈现出一定的分区特征,住宅市场的发展程度不仅表现为地价水平的差异,还受到地价增长率和市场活跃性的影响。综合采用能全面反映住宅市场变化的评价指标探索系统内部不同区域地价空间差异和驱动因素,可在识别区域住宅地价发育特征的基础上制定分区发展策略,为有针对性地制定住宅市场调控政策,引导土地市场健康有序发展提供参考。
本研究以2009~2013年为研究期,以2012年行政区划下的县级行政单位作为研究单元,利用统一、全面的市场性住宅用地出让数据,分析这一时期内中国住宅地价发育的空间特征及其影响因素,主要包括以下内容：① 基于宗地尺度的住宅用地出让数据构建区域综合地价测算模型;② 选取特征指标进行中国住宅出让地价发育状态分析; ③ 分析各类住宅出让地价的分区特征并识别潜在影响因素。
目前用于分析区域住宅地价状态的数据包括城市基准地价数据、城市地价动态监测数据（以下简称监测地价）、市场交易样点地价数据等,而适合大范围分析、可动态体现土地市场价格的数据多依托中国城市地价动态监测网（http://www.landvalue.com.cn）提供的监测点地价数据。该数据采用在城市内部特定区域设置能代表一定土地级别、地价区段和土地用途的地价监测点,对其进行动态监测而获取代表区段水平的地价[28]。但这一数据覆盖城市数量有限（目前纳入监测体系的城市共105个）、地价更新较慢（更新周期一般为1a）,其所反映的住宅市场交易动态性有待提升。为了全面分析研究期内中国住宅地价发育状况,采用中国土地市场网（http://www.landchina.com）中以市场化方式（通过招标、拍卖或挂牌形式）出让的住宅用地数据（港澳台地区除外）。研究期内,全部研究单元（2 534个）共出让住宅用地360 973宗,总面积513 530 hm2。
1.1.1 县域修正地价计算
本研究所采用的数据虽覆盖全面、数量丰富,但各县级单元内,因地块位置、等级等个体条件差异而导致以宗地为对象的住宅用地价格差别较大,采用简单平均（面积平均或宗数平均）的住宅地价计算结果难以体现区位内在差异。考虑到基础数据中具有土地等级信息,采用资料较为完备的地价动态监测网中105个城市的土地等级和基准地价的数量关系,可为全国尺度下的县域住宅用地出让均价测算提供支撑。为使综合后的住宅地价能有效反映区域地价特征,本研究通过等级修正、宗数修正等步骤对基于宗地的住宅用地价格进行综合和修正,具体计算过程如下：
首先,参考国家地价动态监测系统的地价分区方案,将全国分为东北、华北、华东、西北、西南和中南6个大区,根据纳入地价动态监测网的105个城市住宅基准地价,采用距离衰减法对六大区内1~7等级土地的基准地价进行插值,计算各大区域内各等级土地基准地价之间的比率关系,结果如表1。
表1 全国监测地价体系中各等级土地住宅基准地价比率
Table 1 Ratios of residential benchmark price of different land grades in Land Price Monitoring System
| 区域 | 包含省份 | 1级/ 2级 | 2级/ 3级 | 3级/ 4级 | 4级/ 5级 | 5级/ 6级 | 超过6级以上各等级比率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 东北区 | 黑龙江、吉林、辽宁 | 1.35 | 1.36 | 1.34 | 1.36 | 1.23 | 1.23 |
| 华北区 | 河北、河南、山东、北京、天津 | 1.27 | 1.29 | 1.3 | 1.37 | 1.24 | 1.24 |
| 华东区 | 福建、广东、海南、江苏、浙江、上海 | 1.26 | 1.28 | 1.31 | 1.41 | 1.3 | 1.3 |
| 西北区 | 甘肃、内蒙古、宁夏、青海、山西、西藏、新疆 | 1.27 | 1.28 | 1.35 | 1.48 | 1.38 | 1.38 |
| 西南区 | 广西、贵州、陕西、四川、云南 | 1.29 | 1.28 | 1.36 | 1.49 | 1.3 | 1.3 |
| 中南区 | 安徽、湖北、湖南、江西、重庆 | 1.33 | 1.36 | 1.36 | 1.38 | 1.29 | 1.29 |
注：i级/ （i+1）级= i级土地住宅基准地价/（i+1）级土地住宅基准地价（i = 1,2,3,4,5）。
其次,根据研究期内出让的各等级土地宗数,确定各研究单元住宅土地的中心等级。对出让等级不是中心等级的,按照该研究单元所在区域的各等级地价比率将其修正到中心等级的地价水平。
最后,根据中心等级,利用等级修正法计算各研究单元逐年住宅土地出让均价。中心等级和住宅土地出让均价的计算方法如式（1）和式（2）：
式中,Ci为i研究单元住宅地价中心等级,Pi,j为i研究单元j年住宅平均出让地价。k为土地等级数（1~18级）,ai,k为i研究单元k等级土地在研究期内出让的宗数占该单元所有等级土地出让宗数的比值;yi,k为i研究单元k等级土地出让均价,bi,k,j为i研究单元k等级土地在j年（2009~2013年）出让的宗数占该单元所有等级土地j年出让宗数的比率,βk为k等级土地修正到中心等级的系数比。
为了消除特殊年份由于出让宗数较少而产生的均价偏差,将年出让宗数<3宗的年份,用其余4 a平均地价替换。
1.1.2 县域修正地价检验
为了验证修正结果的有效性,本研究采用分区对比、位序比较法进行检验。
1） 分区对比。基于数据的可获得性,采用平均值法将县级住宅出让地价上升到市级层面,并将其与城市地价动态监测网中的105个城市进行比较。不同区域下修正地价与监测点地价的对比结果见图1。
图1 市场交易修正地价与城市动态监测地价比较
Fig.1 Comparison of revised market land price and monitoring city land price
通过比较,在分区对比方面,修正地价和监测点地价基本一致,这与黄志英等[28]对石家庄的研究结论一致。全部105个监测点的修正地价均值为3 327元/m2,监测地价均值为3 274元/m2,差异率为1.62%;全国东、中、西部地区的修正地价分别为4 791元/m2、1 513元/ m2和2 544元/m2,相应的监测地价分别为4 529元/m2和1 499元/m2和3 363元/m2,差异率分别为5.78%、0.93%和24.35%。
2） 位序比较。对修正地价和监测地价中位于前10位和后10位的城市进行位序对比（见表2）。从位序排列结果看,监测地价中位列前10的城市中有9个城市也位列修正地价的前10位,而在位序中列后10位的城市中也有6个城市在修正地价的后10位之列。
表2 市场交易修正地价与监测点地价位序表
Table 2 Comparison of ranking of revised market land price and monitoring land price
| 位序 | 修正地价 前10位 | 监测地价 前10位 | 修正地价 后10位 | 监测地价 后10位 |
|---|---|---|---|---|
| 第一位 | 北京市 | 深圳市 | 佳木斯市 | 伊春市 |
| 第二位 | 广州市 | 上海市 | 伊春市 | 鹤岗市 |
| 第三位 | 杭州市 | 杭州市 | 牡丹江市 | 佳木斯市 |
| 第四位 | 深圳市 | 厦门市 | 鸡西市 | 黄石市 |
| 第五位 | 厦门市 | 北京市 | 鹤岗市 | 齐齐哈尔市 |
| 第六位 | 南京市 | 广州市 | 吉林市 | 牡丹江市 |
| 第七位 | 温州市 | 温州市 | 新乡市 | 鸡西市 |
| 第八位 | 上海市 | 福州市 | 呼和浩特市 | 衡阳市 |
| 第九位 | 福州市 | 南京市 | 大庆市 | 锦州市 |
| 第十位 | 珠海市 | 宁波市 | 齐齐哈尔市 | 焦作市 |
此外,运用ArcGIS的Mean Center功能计算二者重心,结果也相重合。基于上述比较,可以认为修正地价可以较好地反映研究期内中国住宅出让地价水平,可作为评价中国住宅市场发育程度的数据基础。
1.2.1 Ward系统聚类
Ward系统聚类法又称离差平方和法,可进行多因素、多指标的分类和特征识别[29],突出类型区内的同质性和类型区外的差异性,能有效辅助地理分区决策[30]。该方法基于方差分析思想,以欧氏距离作为标准,先将集合中每个样本自成一类;在进行类别合并时,计算类重心间方差,将离差平方和增加的幅度最小的2类首先合并,再依次将所有类别逐级合并[31]。具体算法如下：
将n个区域样本分成k类：G1,G2…Gk,用
则k个类的类内离差平方和S为：
1.2.2 无序多分类Logistic回归
Logistic回归模型是一种针对因变量为类别变量的线性模型[32],该模型不需要变量满足正态分布条件,最终以事件发生概率的形式提供结果,拟合所得模型参数采用最大似然估计法[33]。当定性变量y取k类别时,记为1,2,…,k,变量大小无顺序含义。因变量y取值与每个类别的概率与一组自变量x1,x2…,xp有关,对于样本数据（xi1,xi2,…xip ; yi）（i=1,2,…,n）,多类别Logistic回归模型中第i组样本的因变量yi取第j类别的概率为见公式（5）：
其中,i=1,2,…,n;j=1,2,…,k。第一个类别的回归系数都取0,其他类别的回归系数数值的大小都以第一个类别为参照[34]。
住宅出让地价发育主要体现在地价水平值,地价增长率以及市场化出让活跃程度等方面,分别代表区域现阶段地价发展程度、后期发展态势和住宅市场化程度,在地价发育过程中,可发挥划分城市发展阶段[35]、衡量与经济发展关系[36]以及驱动土地集约利用[1]等作用。为了有效分析住宅出让地价发育状态,选取地价水平值(θ1)、地价增长率(θ2)和市场活跃度(θ3)作为评价指标,具体释义见表3。
表3 住宅出让地价发育分区指标及其含义
Table 3 Indicators and related explanations of residential land price development
| 指标 | 名称 | 单位 | 公式 | 分级标准 | 说明 |
|---|---|---|---|---|---|
| θ1 | 地价水平值 | 元/m2 | <671低水平 [671,1114）较低水平 [1114,1573）中等水平 [1573,2604）较高水平 ≥2604高水平 | 表示住宅地价的水平高低。将平均地价值分为5级,按照频率曲线,以20%作为间隔,价格最高的前20%定义为高水平,其后依次定义为较高水平、中等水平、较低水平和低水平。 | |
| θ2 | 地价增长率 | % | <0负增长 [0,1) 低速增长 [1,2)中速增长 ≥2高速增长 | 表示研究期内地价增长的幅度。为了衡量地价增长与经济发展的协调程度,通过与研究期内人均GDP平均增长率ω（13.1%）的比值关系对地价增长率进行分级。 | |
| θ3 | 市场活跃度 | % | <0.021不活跃 [0.021,0.086)中等活跃 ≥0.086高活跃 | 表示住宅市场的活跃程度。 δi表示研究单元i采用招拍挂方式出让的住宅用地宗数,δmax、δmin分别为招拍挂出让宗数的最大值和最小值。按频率曲线进行分级,活跃度最高的前25%定义为高活跃,25%~75%为中等活跃,后25%为不活跃。 |
分别以θ1、θ2、θ3作为分类字段在ArcGIS中显示,研究期内中国住宅出让地价水平值,地价增长率以及市场活跃度综合状态见图2。为分析三者相互关系,进一步用Getis-Ord Gi*工具对各指标进行热点分析,确定3项指标的热点范围,综合分析中国住宅出让地价的状态特征。
1) 地价水平。总体而言,东部地区的地价水平明显高于西部地区,全国地价重心位于湖北省东北部,总体呈现沿海地价高于内陆,低纬地区高于高纬地区,经济发达区高于欠发达区,城市群高于非城市群,城市群中心城市地价高于周边地价,并逐渐向外递减的趋势,较高水平地价仍然处在已建成的城市群,正在建设和潜在城市群的地价逐渐显现中心化趋势。较高水平地价区主要位于京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游、海峡西岸等城市群,较低水平地价主要位于内蒙古高原、东北平原、黄土高原以及云贵高原南部等地区。
2) 地价增长率。研究期内,有515个（占20%）研究单元的平均地价增长率小于0,685个（占27%）地价增长率小于同期全国人均GDP平均增长率（13.1%）,581个（占23%）地价增长率小于全国人均GDP平均增长率的2倍,753个（占30%）的地价增长率更高。总体而言,地价高增长区中西部多于东部,西北、东北中部和南部、四川盆地、河西走廊以及长江中下游地区是地价高增长的聚集区。
3)市场活跃度。研究期内,全国县级平均年市场性住宅交易宗数为57宗,总体呈阶梯状分布,活跃度较低的地区大多处于第二阶梯上,活跃度较高的地区主要分布在山东半岛、长三角、长江中游、辽宁中部、哈尔滨、成渝、滇中、呼包鄂等城市群。
综合3项指标的热点分布图（图2）,地价水平、地价增长率以及市场活跃度之间存在着相互促进,相互影响的关系,大多地价水平热点区周边同时也是地价增长和市场活跃热点区。由此可以推断,较高的地价水平会刺激周边地区住宅交易市场的繁荣,带动周边地价增长,活跃的市场交易同时也会进一步促进地区住宅地价的上涨,导致地价增长热点区也成为市场活跃热点区,并可能成为未来地价的快速增长区。
因新型城镇化带来的地域功能分工,使得中国住宅市场各评价参数呈现不同的分区特征,为了分析各评价状态是否存在空间组合特征,探索住宅出让地价发育各方面在空间格局上的集群规律,考虑到Ward聚类在组合因素特征识别和异质区域差异凸显中的有效性,采用该方法对特征参数进行分区,以综合反映中国近年来基于市场性交易的住宅出让地价的发育特征。
将（θ1、θ2、θ3）作为综合分区因子,依次对各特征参数进行Z-Score标准化,利用SPSS软件中Hierarchical Cluster功能,采用欧式距离度量标准,进行Ward聚类,采用Means过程对分类结果进行方差分析,结果显示各分区指标的Sig值均为0,分类结果有效[31]。将分类结果导入到ArcGIS制图,得到中国住宅出让地价空间发育类型图（图3）。
根据各区综合指数特征,可将研究期内中国住宅出让地价空间发育分成5种形态。
1） 成熟稳健型（Ⅰ型）。该类地区住宅出让地价平均综合指数为（6 528,0.26,0.060）,发育特征上表现为高地价水平,低速地价增长率和中等市场活跃度。处于该类研究单元共380个,占总研究单元的15%。该类型主要位于京津冀、东南沿海等经济发达区,尤以北京、天津、上海、重庆4个直辖市为主导。较其它地区而言,该类地区是全国人口最为密集,经济最为发达的地区,对资本和人口的吸引力巨大,密集的人口和不断增加的资本引发的强烈住房（或投资）需求,使得这类地区住宅市场活跃,住宅地价水平最高,但高崎的地价水平基础使得其增长速度较其它类型缓慢。
2） 完善发展型（Ⅱ型）。该类地区地价平均指数为（2 453,3.36,0.039）,发育特征上表现为较高地价水平,高速增长率和中等市场活跃度。处于该类地区的研究单元共668个,占比为26%。该类地区主要位于直辖市外围区、珠三洲、辽东半岛以及中原、长株潭城市群,在国家城市群发展战略和区域性发展规划的带动下,地价增长速率最快,住宅市场发展前景较好,地价水平有较大的增长空间。
3） 成长发展型（Ⅲ型）。该类地区地价平均指数为（1 357,1.04,0.123）,发育特征上表现为中等地价水平,中速增长率和高市场活跃度。处于该类地区的研究单元共909个,占比为36%。该类地区主要位于中国的华北平原、云贵高原以及东南丘陵西北部、东北平原中部和南部,随着城市化率提高,其市场活跃度不断增加,住宅市场交易繁盛,导致地价增长率加快,进而提高了住宅地价水平。
4） 萌芽起步型（Ⅳ型）。该类地区地价平均指数为（285,1.11,0.038）,发育特征上表现为低地价水平,中速增长率和中等市场活跃度。处于该类地区的研究单元共252个,占比为10%。该类地区主要位于我国北部,分布在内蒙古、黑龙江、吉林以及新疆中部和西部地区,该区土地面积广阔,人口密度相对较低,目前住宅地价水平最低,但活跃度显著提升,地价提升将可能成为后期发展的趋势。
5） 成长受阻型（Ⅴ型）。该类地区地价平均指数为（1 120,-0.75,0.020）,发育特征上表现为中等地价水平,负地价增长率和市场不活跃。处于该类地区的研究单元共324个,占比为13%。该类地区主要分布在黄土高原、太行山、昆仑山等中西部内陆地区,无显著的空间集聚特征。可能受地方经济转型受阻,总体发展水平较低等内、外部环境限制,这类地区的住宅市场活跃性差,地价水平低且总体呈下降趋势。
中国住宅出让地价发育具有明显的分区格局特征,各类发育区在区位条件、社会经济和城市发展等方面都呈现出较大差异性。为了进一步分析各地价形态特征形成的影响因素,采用无序多分类Logistic回归进行潜在影响因素识别,以明晰各因素对不同发育区的影响强度[37]。
因各类发育区在区位、社会经济和城市发展方面的明显差异,考虑到地价水平、地价增长率和市场活跃度都受到这3个因素的显著影响,因此本研究选取表征这3方面的14个指标作为备选因素,限于数据获取的难度,采用中间年份（2010）年的指标量表征各因素5 a的平均值,具体见表4。
表4 中国市场性住宅地价发育影响因素
Table 4 Indicators of marketability residential land price development
| 因素 | 指标 | 含义 | 单位 | 数据来源 |
|---|---|---|---|---|
| 区位条件 | 宏观区位（X1） | X1=1,东部;X1=2,中部;X1=3,西部 | 中国区域经济统计年鉴 分区方案 | |
| 社会经济 | 人口密度（X2） | 单位面积土地上居住的人口数 | 万人/km2 | 《中国区域经济统计年 鉴》[38],部分缺损数据通 过省市年鉴补充（2011） |
| 人均GDP（X3） | 区域GDP/常住人口数 | 万元 | ||
| 社会消费品零售额（X4） | 批发和零售业、住宿和餐饮业及其他行业直接售给城乡居民和社会集团的消费品零售额 | 亿元 | ||
| 固定资产投资额（X5） | 在本期内投资并形成固定资产使用年限在一年以上的资产额 | 亿元 | ||
| 农村居民人均纯收入（X6） | 农民用于生产性、非生产性建设投资、生活消费和积蓄的收入 | 万元 | ||
| 城镇居民人均可支配 收入（X7） | 居民家庭现金收入中用于安排家庭日常生活的部分 | 万元 | ||
| 财政收入（X8） | 政府部门在财政年度内取得的货币收入 | 亿元 | ||
| 城市发展 | 第一产业GDP比重（X9） | 第一产业GDP占总GDP的比重 | % | |
| 第二产业GDP比重（X10） | 第二产业GDP占总GDP的比重 | % | ||
| 第三产业GDP比重（X11） | 第三产业GDP占总GDP的比重 | % | ||
| 道路密度（X12） | 单位面积上各级道路的总长度(包括铁路、高速公路、国省干道) | km/km2 | 百度地图（2010） | |
| 城镇化率（X13） | 非农业人口占区域总人口的比例 | % | 《中国区域经济统计年鉴》[38] | |
| 国土开发度（X14） | 建设用地面积占区域总面积的比例 | % | 国家基础地理信息中心 |
将5类形态区的类别（Ⅰ~Ⅴ）作为因变量,以14个指标作为自变量。为了消除自变量之间的共线性关系,运用SPSS软件对自变量进行多重共线性检验,采用方差扩大因子最大者法逐步回归剔除VIF值大于10的变量[35],分别为农村居民人均纯收入（X6）、第三产业GDP比重（X11）、第二产业GDP比重（X10）。随后将剩下的11个变量纳入到Logistic回归模型中,采用极大似然估计法进行变量的显著性检验,并运用向前步进的逐步回归法剔除未通过显著性检验的变量,分别是固定资产投资额（X5）、社会消费品零售总额（X4）。将剩下的9个变量引入,构造4个logit模型,以成熟稳健型（Ⅰ类）发育区为参照类。似然比检验结果显示χ2为644.448,自由度为40,P值为0,模型整体显著。Cox&Snell R2为0.413,Nagelkerke R2为0.436,模型的拟合效果较好。回归结果见表5。
表5 5类发育区Logistic回归参数估计结果
Table 5 Logistic regression parameter estimation results of five development zones
| 变量 | 模型1（Ⅱ/Ⅰ） | 模型2（Ⅲ/Ⅰ） | 模型3（Ⅳ/Ⅰ） | 模型4（Ⅴ/Ⅰ） | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 系数β | 优势比 | 系数β | 优势比 | 系数β | 优势比 | 系数β | 优势比 | ||||
| 截距 | 4.571 | 3.021 | 4.802 | 3.846 | |||||||
| X1=1 | -1.011 | 0.364 | -0.752* | 0.472 | -1.860 | 0.156 | -1.199 | 0.301 | |||
| X1=2 | |||||||||||
| （X1=3） | |||||||||||
| X2 | -90.479 | 0 | |||||||||
| X3 | 0.287 | 1.3322 | 0.155 | 1.168 | 0.498 | 1.646 | 0.398 | 1.488 | |||
| X7 | -2.034 | 0.131 | -1.573 | 0.208 | -2.468 | 0.085 | -1.334 | 0.263 | |||
| X8 | -0.069 | 0.934 | -0.359 | 0.698 | -0.194 | 0.823 | |||||
| X9 | 0.027 | 1.028 | 0.046 | 1.047 | -0.037* | 0.964 | |||||
| X12 | -7.671** | 0．0005 | |||||||||
| X13 | -0.030 | 0.971 | -0.024* | 0.976 | |||||||
| X14 | 0.062* | 1.064 | 0.043** | 1.044 | 0.279 | 1.322 | 3.846 | ||||
从区位条件来看,处于东部的地理区位与住宅出让地价发育存在显著关联。除了模型2该变量在0.05的水平下显著以外,其他模型均通过0.01的显著性检验,并且在各模型中β值均为负,说明东部地区与Ⅰ类住宅地价发育区有显著联系,并且由优势比可知在东部地区形成Ⅱ-Ⅴ类发育区概率与形成Ⅰ类发育区概率之比,分别是在中西部地区的0.364倍、0.472倍、0.156倍和0.301倍。
从社会经济指标来看,多数表征指标与住宅出让地价发育有紧密联系。在模型1、2、4中人口密度均未通过显著性检验,表明人口密度对Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅴ四类发育区形成并无显著影响,在模型3中通过1%显著性检验,且β为负,说明Ⅳ类形态区多集中在人口密度越低的区域。人均GDP、城镇居民人均可支配收入在模型1、2、3、4中均通过1%的显著性检验,且人均GDP在各模型中的β值都为正,说明与Ⅰ类发育区相比,人均GDP对Ⅱ,Ⅲ,Ⅳ,Ⅴ类发育区的形成更为相关;而城镇居民人均可支配收入在各模型中的β值都为负,说明城镇居民人均可支配收入对Ⅰ类发育区的形成更为有利。财政收入在模型2中未通过显著性检验,说明该因素在Ⅰ类和Ⅲ类发育区无显著差异,在模型1、3、4中通过1%显著性检验,且β值都为负,说明随着地方财政收入的增加,更易形成Ⅰ类发育区特征。
从城市发展来看,该因素是驱动地价发育特征形成的重要方面。第一产业GDP比重在模型1中未通过显著性检验,说明第一产业GDP比重在Ⅰ、Ⅱ类发育区无显著性差异,在模型2和模型3中通过1%显著性的检验,且β值为正,说明与Ⅰ类发育区相比,第一产业GDP比重越大,形成Ⅲ、Ⅳ类发育区的概率就越大,在模型4中通过5%显著性检验,且β值为负,说明第一产业GDP比重越小形成Ⅴ类发育区的概率比形成Ⅰ类发育区的概率大;道路密度在模型1、2、4中均未通过显著性检验,表明交通对Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅴ4类发育区形成并无显著影响,在模型3中通过1%的显著性检验,且β为负,说明地区的道路密度越低,越有可能形成Ⅳ类发育区;城镇化率在模型2和模型4中未通过显著性检验,说明城镇化率在Ⅰ、Ⅲ、Ⅴ3类发育区内无显著性差异,在模型1和模型3中分别通过1%和5%的显著性检验,且β值都为负,说明城镇化率低的地区形成Ⅱ类和Ⅳ类发育区的概率比形成Ⅰ类发育区大;国土开发度在4个模型都通过检验,且β值为正,说明国土开发度越高,形成Ⅱ-Ⅴ类发育区的概率比形成Ⅰ类发育区大。
总的来看,影响各住宅出让地价发育类型区的相关因素不尽相同,9个因素共可解释地价空间分区差异的51.9%。其中,区位、城镇居民人均可支配收入、财政收入是Ⅰ类发育区形成的有利因素,即城镇居民人均可支配收入、地方财政收入越高,以及处于东部的区位优势促使市场性住宅地价特征向成熟稳健型发展;人均GDP、国土开发度是Ⅱ-Ⅴ类发育区形成的主要因素,第一产业GDP比重除Ⅴ类发育区外,对其他3类发育区都有显著影响,人民生活水平提升和土地利用度提高使得这四类地区市场性住宅地价发展空间增大。Ⅴ类发育区多处在自然条件较差,地形复杂多变的内陆地区,农业在区域经济发展中仍占据重要比重,经济总量较小,受农业比较优势低的影响,较为滞后的经济发展水平阻碍了该地区地价的提升;同时由于居民收入水平有限,使得住宅市场活跃度低,近年来受人口和产业迁移的影响,进一步加剧了地价下降趋势。Ⅳ类发育区因人口密度低,交通基础设施相对滞后等因素导致住宅价格较低,但得益于近年来国家区域政策调整（如西部大开发建设）,西部地区人口迁入趋势不断显现,住宅市场活跃度提升,将可能带动该区域的地价增长。
1） 总体而言,研究期内全国住宅出让地价水平呈现东高西低、沿海高于内陆、低纬高于高纬,城市群带动周边区域发展,城市群内部围绕中心城市增长的空间分布格局,53%的研究单元在地价增长率上超过同期人均GDP增长率水平,市场活跃度较高的地区主要分布在以城市群为主体的区域。地价水平、地价增长率和市场活跃度之间相互促进,相互影响。地价增长率和市场活跃度较高的地区易于形成高地价核心区,并带动周边地区住宅市场的繁荣,刺激周边住宅地价的快速增长,通过三者的热点分布关系可以预测,辽中南、成渝等城市群可能成为中国后期住宅地价快速增长的重点地区。
2） 中国住宅出让地价生长表现出一定的发育形态特征,既有从萌芽起步逐步发育为成熟稳健的正向演化,也可能出现成长受阻类型等局地倒退。相邻发育阶段在空间上表现出一定的邻里特征,如Ⅱ类发育区主要围绕着Ⅰ类发育区生长。现阶段成长发展型单元数量最多,达36%,其次是完善发展型（26%）和成熟稳健型（15%）,萌芽起步型和成长受阻型地区数目最少,共占总研究单元的23%,说明中国住宅市场发展迅速,大多区域市场性住宅地价已经克服了成长初期的阻碍因素,朝着更高水平方向发展。虽然这是中国经济发展水平提高带来的必然结果,但是住宅地价过快增长一定程度上刺激了住宅房价飙升,住宅市场非均衡发展,会造成某些区域工薪阶层购房（或租房）的压力增大,进而引发区域非协调发展以致社会不稳定等问题。因此各级政府应根据区域特点和具体地价发育特征,因地制宜地制定区域调控政策,引导住宅用地市场合理开发。
3） 中国住宅出让地价成长过程中,区位条件、社会经济和城市发展等因素都对其发育产生影响,并在成长发展型和萌芽起步型两类中表现的更为突出。总的来看,东部区位条件、城镇居民人均可支配收入、财政收入是地价发育成熟阶段最主要的影响因素;人均GDP、国土开发度与后4类发育阶段紧密联系;第一产业GDP比重低限制了成长受阻型发育区的地价增长;人口密度和道路密度低使得萌芽起步型发育区地价最低。Ⅰ类发育区主要位于经济发达区,该区聚集了大量外来人口,住房需求量大,加之较高的居民收入刺激了对土地的多样性需求,市场竞争不断增大,住宅地价不断抬升,在此类区域地方政府可通过完善土地起始定价机制、设计合理的出让竞争规则等措施,引导土地市场健康有序发展,此外还能通过实施国家战略,如中西部发展优惠政策吸引相关企业和人口向经济欠发达地区转移,缓解地区人口和住房压力;Ⅱ、Ⅲ类发育区是中国未来住宅市场发展的主要地区,也应是土地资源节约集约利用的重点调控区,该区应注重土地市场的监管和调节机制,将城镇住宅发展、资源保护、环境建设作为综合发展规划,和谐人地关系;Ⅳ类发育区应着重加快基础设施建设、优化产业结构,吸引人口集聚,从而带动住宅市场及相关产业发展;Ⅴ类发育区应进一步加强生态建设,建立农业生态系统可持续发展模式,通过打造生态环境保护和城市建设同步发展模式,加强地区经济增长和居民生活质量提升,从而促进住宅用地市场的和谐发展。通过采取符合区域特征的发展战略和措施,实现土地资源的最优化配置和区域协调稳定的发展机制,从而促进社会的公平与稳定。
中国部分地区在城市化进程中曾出现因过度强调经济增长和空间扩张等数字层面的物质推进,引发了土地资源浪费、土地利用结构不当、区域发展不均等冒进式城市化和资源环境矛盾问题,在一部分资源型城市、传统工业城市和欠发达地区出现人口的局部（或阶段性）收缩,并导致出现住宅地价的较大梯度落差。随着中央城镇化工作会议的召开,在新型城市化进程中,不仅要考虑利用住宅地价调节机制促进城市发展、提高土地利用效率,还应将城市化问题纳入到城市规划和政策实施层面,通过加强中心城市、城市群的辐射带动作用,严格控制发达地区的人口规模、加强人口向中小型城市转移,改善欠发达地区的基础设施建设,增加地方财政收入,合理进行国土开发和城市建设,优化产业结构来提升土地利用效率,促进人口、资源、环境的全面协调可持续发展。
同时,本研究也存在一定的局限,主要表现在为剔除住宅市场交易状况年际波动影响,仅将研究期内的住宅平均地价作为整体进行综合分析;在影响因素方面,考虑到房地产调控政策在地价表现中具有滞后效应,受基础数据时间跨度的限制,相关因素未纳入分析模型,这些不足有待在后期研究中进一步深入。
The authors have declared that no competing interests exist.
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中国土地市场化程度及其影响因素分析 [J].Marketing level of land in China and its influential factors . |
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长沙市区地价的空间分布特征及其影响因素 [J].https://doi.org/10.11821/yj2011100016 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
利用长沙市2003~2009年上半年的土地交易资料,采用GIS空间分析和计量经济学相结合的方法,得出长沙市区商业、住宅和工业出让地价分布的空间结构图,分析三类用地地价的空间分布特征及其影响因素。结果表明:(1)土地用途不同,其地价的空间分布也不同,商业地价对商服繁华度要求较高,高值区集聚在市中心(以五一广场为中心);住宅地价对环境质量要求较高,高值区相对商业地价集聚度有所下降;工业地价由于有较高的对外交通条件要求,其空间分布相对比较分散、均匀。(2)作为典型的单一中心城市,长沙各类地价空间变化的影响因素,因土地用途而异,但商服中心影响度对三类地价都存在显著影响。
Spatial distribution and influencing factors of urban land price in Changsha City .https://doi.org/10.11821/yj2011100016 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
利用长沙市2003~2009年上半年的土地交易资料,采用GIS空间分析和计量经济学相结合的方法,得出长沙市区商业、住宅和工业出让地价分布的空间结构图,分析三类用地地价的空间分布特征及其影响因素。结果表明:(1)土地用途不同,其地价的空间分布也不同,商业地价对商服繁华度要求较高,高值区集聚在市中心(以五一广场为中心);住宅地价对环境质量要求较高,高值区相对商业地价集聚度有所下降;工业地价由于有较高的对外交通条件要求,其空间分布相对比较分散、均匀。(2)作为典型的单一中心城市,长沙各类地价空间变化的影响因素,因土地用途而异,但商服中心影响度对三类地价都存在显著影响。
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2001-2010年南京市区土地出让价格的影响因素 [J].https://doi.org/10.11820/dlkxjz.2014.02.007 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
土地价格作为土地市场中最具代表性和敏感性的要素，一直是土地市场运行的核心。为进一步厘清城市发展过程中不同类型土地出让价格的主要影响因素，在土地供需理论基础上，构建了土地价格影响因素的理论分析研究框架；并以南京市区96个乡（镇、街道）为基本研究单元，借鉴特征价格模型分析方法，利用2001-2010年土地出让数据，对住宅、工业、商服3种不同用地类型的价格分布影响因素进行分析。结果表明，以经济、人口、区位及配套设施为核心的需求要素，以及以地质地貌与自然景观为核心的供给要素，共同对土地价格产生影响。不同用地类型的价格空间分布特征及影响因素存在一定差异：住宅用地更多受需求要素影响，人口规模越大，经济发展潜力越好，区位条件越优越，其地价越高；工业用地受需求要素影响相对较小，而供给要素对其价格影响相对较大；商服用地规模门槛较高，环境影响较小，因此其价格主要受需求要素中地方经济水平、人口规模，以及到CBD的距离等交通条件的影响，而受供给因素影响不显著。
Influencing factors of land price in Nanjing Proper during 2001-2010 .https://doi.org/10.11820/dlkxjz.2014.02.007 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
土地价格作为土地市场中最具代表性和敏感性的要素，一直是土地市场运行的核心。为进一步厘清城市发展过程中不同类型土地出让价格的主要影响因素，在土地供需理论基础上，构建了土地价格影响因素的理论分析研究框架；并以南京市区96个乡（镇、街道）为基本研究单元，借鉴特征价格模型分析方法，利用2001-2010年土地出让数据，对住宅、工业、商服3种不同用地类型的价格分布影响因素进行分析。结果表明，以经济、人口、区位及配套设施为核心的需求要素，以及以地质地貌与自然景观为核心的供给要素，共同对土地价格产生影响。不同用地类型的价格空间分布特征及影响因素存在一定差异：住宅用地更多受需求要素影响，人口规模越大，经济发展潜力越好，区位条件越优越，其地价越高；工业用地受需求要素影响相对较小，而供给要素对其价格影响相对较大；商服用地规模门槛较高，环境影响较小，因此其价格主要受需求要素中地方经济水平、人口规模，以及到CBD的距离等交通条件的影响，而受供给因素影响不显著。
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中国土地市场化进程的时空特征分析 [J].https://doi.org/10.3321/j.issn:1007-7588.2007.01.007 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
土地市场的发展对于土地资源的优化配置乃至整个社会经济的快速、持续发展都有着十分重要的意义。为更好地了解我国不同阶段、不同地区土地资源的配置状况，以及土地市场的未来发展方向，本文在系统评价我国土地市场化程度的基础上，深入分析了近年来土地市场化进程的时空特征。研究结果表明，目前我国的土地市场化进程总体呈现为快速发展的趋势，且由东至西在不同地区表现为逐步降低的态势，而土地市场化的区间发展差异则正在逐步减小。不仅如此，土地市场化进程在不同地区内部也存在着显著的差异：表现为东部发达地区的北京、天津和山东等地的土地市场化水平相对较低；而西部欠发达地区的广西、四川和重庆等地则相对较高。为更好地促进土地资源的高效配置和区域经济的协调发展，文章最后提出了加快中西部地区土地市场化进程，优化区域土地市场结构等的政策建议。
Spatio-temporal pattern of land marketization in China .https://doi.org/10.3321/j.issn:1007-7588.2007.01.007 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
土地市场的发展对于土地资源的优化配置乃至整个社会经济的快速、持续发展都有着十分重要的意义。为更好地了解我国不同阶段、不同地区土地资源的配置状况，以及土地市场的未来发展方向，本文在系统评价我国土地市场化程度的基础上，深入分析了近年来土地市场化进程的时空特征。研究结果表明，目前我国的土地市场化进程总体呈现为快速发展的趋势，且由东至西在不同地区表现为逐步降低的态势，而土地市场化的区间发展差异则正在逐步减小。不仅如此，土地市场化进程在不同地区内部也存在着显著的差异：表现为东部发达地区的北京、天津和山东等地的土地市场化水平相对较低；而西部欠发达地区的广西、四川和重庆等地则相对较高。为更好地促进土地资源的高效配置和区域经济的协调发展，文章最后提出了加快中西部地区土地市场化进程，优化区域土地市场结构等的政策建议。
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中国城市地价水平及变化影响因素分析 [J].https://doi.org/10.11821/xb201108004 URL Magsci [本文引用: 3] 摘要
城市地价的影响因素众多且复杂,地价水平和地价变化趋势受到社会、经济、政策等多方面因素的共同影响。论文从城市土地供需和宏观政策角度选取房地产投资额、市辖区建设用地面积、耕地占用税等10 项影响因素,采用2008-2010 年全国105 个土地市场较发育城市分季度地价数据,建立地价水平值与地价增长率影响因素的多层线性模型,定量分析了不同行政层次下,各影响因素对城市土地价格和地价增长率的影响程度。研究结论显示,地价水平值与地价增长率的影响因素不尽相同,且主导因素差异显著：在市级地价影响因素中,房地产投资增长是地价上升的直接动力,而地价增长率则主要受城市建设用地面积、房地产投资额的影响较；省级耕地保护政策对平抑地价、控制地价涨速作用显著,其中新增建设用地土地有偿使用费和耕地占用税是省级层次影响最显著的两项政策指标。
Analysis of influencing factors for urban land price and its changing trend in China in recent years .https://doi.org/10.11821/xb201108004 URL Magsci [本文引用: 3] 摘要
城市地价的影响因素众多且复杂,地价水平和地价变化趋势受到社会、经济、政策等多方面因素的共同影响。论文从城市土地供需和宏观政策角度选取房地产投资额、市辖区建设用地面积、耕地占用税等10 项影响因素,采用2008-2010 年全国105 个土地市场较发育城市分季度地价数据,建立地价水平值与地价增长率影响因素的多层线性模型,定量分析了不同行政层次下,各影响因素对城市土地价格和地价增长率的影响程度。研究结论显示,地价水平值与地价增长率的影响因素不尽相同,且主导因素差异显著：在市级地价影响因素中,房地产投资增长是地价上升的直接动力,而地价增长率则主要受城市建设用地面积、房地产投资额的影响较；省级耕地保护政策对平抑地价、控制地价涨速作用显著,其中新增建设用地土地有偿使用费和耕地占用税是省级层次影响最显著的两项政策指标。
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GIS and spatial analysis of housing and mortgage markets [J].
ABSTRACT This article provides a spatial analytical framework for using Geographic Information Systems (GIS) technology in housing and mortgage market research. It discusses the nature of neighborhood effects and their influence in residential market behavior and outcomes. It then discusses how GIS can aid with empirical research investigations. GIS, coupled with spatial analytical tools, offers an ideal research environment for processing, ana- lyzing, and modeling housing and mortgage data sets. GIS offers powerful data mapping and visual- ization functionality to facilitate spatial explorations of the data. It also allows data from multiple sources and disparate formats to be integrated. Its powerful spatial querying and overlay capabilities greatly facilitate the organization and management of data sets to fit research needs. Finally, GIS is especially significant for constructing spatial variables.
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呼和浩特市居住用地地价分布的时空特征 [J].https://doi.org/10.11820/dlkxjz.2008.01.014 URL Magsci 摘要
分析城市内部基准地价的时空格局,有助于土地市场的宏观调控和土 地资源的优化配置.本文以呼和浩特市区为研究区,在城市居住用地土地价格调查和动态监测的基础上,对2001～2007年居住用地分布的时空特征进行分 析.主要结论如下:城市主城区居住用地的级别和基准地价由内向外顺次降低,但级别边界受到城市道路的直接影响;基准地价与级别之间存在着显著的负相关关 系,随着城市的发展,高低级别问基准地价的差距进一步扩大;研究期内,基准地价变化在时间上呈现出阶段性特征,在空间上城市中心区和城乡结合部基准地价增 幅最快,城市腹地稍慢,近郊区最慢.
Spatial-Timporal pattern of residential land prices in hohhot .https://doi.org/10.11820/dlkxjz.2008.01.014 URL Magsci 摘要
分析城市内部基准地价的时空格局,有助于土地市场的宏观调控和土 地资源的优化配置.本文以呼和浩特市区为研究区,在城市居住用地土地价格调查和动态监测的基础上,对2001～2007年居住用地分布的时空特征进行分 析.主要结论如下:城市主城区居住用地的级别和基准地价由内向外顺次降低,但级别边界受到城市道路的直接影响;基准地价与级别之间存在着显著的负相关关 系,随着城市的发展,高低级别问基准地价的差距进一步扩大;研究期内,基准地价变化在时间上呈现出阶段性特征,在空间上城市中心区和城乡结合部基准地价增 幅最快,城市腹地稍慢,近郊区最慢.
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北京市居住用地特征价格的空间分异特征 [J].https://doi.org/10.11821/yj2013060015 URL Magsci 摘要
基于2004-2009年北京市居住用地出让地块微观交易数据,利用特征价格模型,研究了地块所在区域的社会属性特征对地价的影响以及地块特征价格的空间分异特征。研究显示:①居住用地价格存在显著的空间依赖效应,轨道交通和公园绿地便利性及合理的土地混合利用能够显著提升地价。②人口密度、租用公共住房比例和居住用地开发强度等地块所属社会经济属性对价格影响显著。③居住用地的空间依赖效应、周围商业办公用地溢出效应、轨道交通和公园便利性的特征价格随着就业可达性、教育状况、租用公共住房比例、犯罪率和居住用地出让比例等地块所属社会经济属性特征的变化,存在较大的分异。
Spatial heterogeneity in the attributes prices of residential land in Beijing .https://doi.org/10.11821/yj2013060015 URL Magsci 摘要
基于2004-2009年北京市居住用地出让地块微观交易数据,利用特征价格模型,研究了地块所在区域的社会属性特征对地价的影响以及地块特征价格的空间分异特征。研究显示:①居住用地价格存在显著的空间依赖效应,轨道交通和公园绿地便利性及合理的土地混合利用能够显著提升地价。②人口密度、租用公共住房比例和居住用地开发强度等地块所属社会经济属性对价格影响显著。③居住用地的空间依赖效应、周围商业办公用地溢出效应、轨道交通和公园便利性的特征价格随着就业可达性、教育状况、租用公共住房比例、犯罪率和居住用地出让比例等地块所属社会经济属性特征的变化,存在较大的分异。
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合肥主城区住宅剖面线型地价的比较与成因分析 [J].
<p>采用GIS空间分析技术绘制合肥市2007年和2011年住宅修正地价等值线图,并依据合肥市圈层放射形的空间结构形态选取5 条核心放射的剖切线.基于剖切线比较分析2007 年和2011 年的剖面线型地价的特征.结果表明:不同年份地价从中心往外围整体呈现衰减趋势,2011 年城市各方向剖面地价从中心往外围出现了一系列明显的凸形地价阶地.比较明显的区域包括合肥市一环路与二环路附近.大蜀山和天鹅湖区域以及滨湖新区区域.针对凸形地价阶地出现的中观区位进行系统分析发现城市主导方展方向和重点发展区域、城市新兴功能组团、城市整体道路交通布局下新的交通节点、城市新的游憩综合区是形成凸形地价阶地的主要成因.</p>
Comparison and cause analysis of residential section line type land price of Hefei Main City zone .
<p>采用GIS空间分析技术绘制合肥市2007年和2011年住宅修正地价等值线图,并依据合肥市圈层放射形的空间结构形态选取5 条核心放射的剖切线.基于剖切线比较分析2007 年和2011 年的剖面线型地价的特征.结果表明:不同年份地价从中心往外围整体呈现衰减趋势,2011 年城市各方向剖面地价从中心往外围出现了一系列明显的凸形地价阶地.比较明显的区域包括合肥市一环路与二环路附近.大蜀山和天鹅湖区域以及滨湖新区区域.针对凸形地价阶地出现的中观区位进行系统分析发现城市主导方展方向和重点发展区域、城市新兴功能组团、城市整体道路交通布局下新的交通节点、城市新的游憩综合区是形成凸形地价阶地的主要成因.</p>
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南京市主城区住宅地价的时空演变 [J].https://doi.org/10.11821/yj2012060006 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
城市地价在空间、时间分布上具有较强的关联性和特殊性,随着城市建设的快速发展和土地市场的不断发育,城市地价的时空变化日趋复杂。本文以南京市主城区为例,基于城市地价动态监测数据,运用统计分析方法和克里金插值方法,研究城市住宅地价时空演变特征。研究表明:从宏观上讲,地价时间上演变受宏观经济影响较大,大的经济形势、房地产市场的变动,对地价变化影响显著。从中观上讲,地价空间上演变主要体现在城市内部的区位条件、交通条件、城市规划、公用设施状况和环境条件等的影响。上述两者共同作用于地价的变化,并且两者相互关联、密不可分。通过城市地价的时空演变研究,以期快速、直观、准确地反映城市地价变化,为城市地价的宏观调控、合理利用土地资源提供参考。
The spatial-temporal evolution of the residential land price of downtown Nanjing .https://doi.org/10.11821/yj2012060006 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
城市地价在空间、时间分布上具有较强的关联性和特殊性,随着城市建设的快速发展和土地市场的不断发育,城市地价的时空变化日趋复杂。本文以南京市主城区为例,基于城市地价动态监测数据,运用统计分析方法和克里金插值方法,研究城市住宅地价时空演变特征。研究表明:从宏观上讲,地价时间上演变受宏观经济影响较大,大的经济形势、房地产市场的变动,对地价变化影响显著。从中观上讲,地价空间上演变主要体现在城市内部的区位条件、交通条件、城市规划、公用设施状况和环境条件等的影响。上述两者共同作用于地价的变化,并且两者相互关联、密不可分。通过城市地价的时空演变研究,以期快速、直观、准确地反映城市地价变化,为城市地价的宏观调控、合理利用土地资源提供参考。
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基于GWR模型的城市住宅地价的时空演变研究:以江苏省为例 [J].
江苏省地价总体变化特征分析的基础上,构建城市住宅地价的GWR模型,对1997、2005和2008年3个时间点的江苏省城市住宅地价影响因素的空间变异特征进行了探究,揭示了各因素因子对住宅地价的影响程度和区域差异,丰富和发展了城市地价影响因素时空变化规律的理论研究。研究结果表明：① 距中心城市距离对住宅地价的影响呈负相关,3年回归系数绝对值的平均值逐渐增大且高值分布区域逐渐扩大；② GDP与住宅地价呈正相关,GDP对住宅地价影响最大地区逐渐北移,且高值区域逐渐减小；③ 城镇化率与住宅地价呈正相关,从空间看,沿江地区是苏南、苏中两大经济板块的纽带,对住宅地价影响变大,从时间看,城镇化率对住宅地价的影响逐步减小；④ 对外交通状况对住宅地价贡献为正,南部地区回归系数较高,向北系数逐渐减小,从时间角度看,其影响程度逐步增大；⑤ 从业人口数量对住宅地价的贡献为正,南部地区回归系数较高,向北回归系数绝对值逐渐减小,从业人口数量对苏南影响比苏北大；⑥ 房地产投资总额北部地区回归系数较高,向南系数逐渐减小,苏北房地产投资总额对住宅地价影响高于苏南地区。
Research on spatio-temporal variation of urban residential land price based on GWR model:A case study of Jiangsu province .
江苏省地价总体变化特征分析的基础上,构建城市住宅地价的GWR模型,对1997、2005和2008年3个时间点的江苏省城市住宅地价影响因素的空间变异特征进行了探究,揭示了各因素因子对住宅地价的影响程度和区域差异,丰富和发展了城市地价影响因素时空变化规律的理论研究。研究结果表明：① 距中心城市距离对住宅地价的影响呈负相关,3年回归系数绝对值的平均值逐渐增大且高值分布区域逐渐扩大；② GDP与住宅地价呈正相关,GDP对住宅地价影响最大地区逐渐北移,且高值区域逐渐减小；③ 城镇化率与住宅地价呈正相关,从空间看,沿江地区是苏南、苏中两大经济板块的纽带,对住宅地价影响变大,从时间看,城镇化率对住宅地价的影响逐步减小；④ 对外交通状况对住宅地价贡献为正,南部地区回归系数较高,向北系数逐渐减小,从时间角度看,其影响程度逐步增大；⑤ 从业人口数量对住宅地价的贡献为正,南部地区回归系数较高,向北回归系数绝对值逐渐减小,从业人口数量对苏南影响比苏北大；⑥ 房地产投资总额北部地区回归系数较高,向南系数逐渐减小,苏北房地产投资总额对住宅地价影响高于苏南地区。
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基于统计学的北京城市居住用地价格驱动力分析 [J].https://doi.org/10.3321/j.issn:0375-5444.2009.10.007 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
使用统计学方法从微观上研究了北京市城市居住用地价格的驱动力因子,包括可达性、土地开发强度、文体基础设施和新型交通方式等。利用T检验以及Pearson相关分析法确定驱动力因子为与市中心、与火车站的距离、容积率、1000m以内的公交路线数、1000m内是否存在轨道交通和文化设施,并用因子分析将6个因子分为四类。岭回归方法表明这6种因子贡献了自变量Y变化的73.2%,其中与市中心的距离是影响居住用地价格的最重要因素,距离越大居住用地价格越低;容积率与居住用地呈明显的正相关,容积率越高,地价越高;与火车站的距离、1000m以内的公交路线数等可达性因素对居住用地价格也有影响。1000m文化设施与轨道交通对周边的土地价格存在明显的增值作用。基于此,本文提出发展轨道交通、改造低效率土地利用方式和加强小区文体设施建设等建议促进城市地价空间分布的优化,提高城市的整体价值。
Driving force analysis of residential land price in Beijing based on statistical methods .https://doi.org/10.3321/j.issn:0375-5444.2009.10.007 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
使用统计学方法从微观上研究了北京市城市居住用地价格的驱动力因子,包括可达性、土地开发强度、文体基础设施和新型交通方式等。利用T检验以及Pearson相关分析法确定驱动力因子为与市中心、与火车站的距离、容积率、1000m以内的公交路线数、1000m内是否存在轨道交通和文化设施,并用因子分析将6个因子分为四类。岭回归方法表明这6种因子贡献了自变量Y变化的73.2%,其中与市中心的距离是影响居住用地价格的最重要因素,距离越大居住用地价格越低;容积率与居住用地呈明显的正相关,容积率越高,地价越高;与火车站的距离、1000m以内的公交路线数等可达性因素对居住用地价格也有影响。1000m文化设施与轨道交通对周边的土地价格存在明显的增值作用。基于此,本文提出发展轨道交通、改造低效率土地利用方式和加强小区文体设施建设等建议促进城市地价空间分布的优化,提高城市的整体价值。
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基于结构方程模型的北京居住用地价格影响因素评价 [J].https://doi.org/10.11821/xb201006005 URL Magsci 摘要
<p>从20世纪80年代以来，中国的城市土地使用制度经历了深刻变革，土地无偿划拨使用逐渐向基于市场竞租的土地出让制度转型。近年来，学者开始关注在市场化背景下的中国城市土地出让价格的决定因素，特别是基于特征价格模型(Hedonic Model)验证城市空间结构、地方公共产品提供等要素的影响，但由于缺乏系统性的土地出让及其相关空间数据信息，该领域的研究尚处在起步阶段。本文关注市场化改革背景下的中国城市居住用地价格的影响因素，选取了北京市2004-2008年土地交易的微观数据，基于结构方程模型构建了地价估计模型，定量分析了生活、交通、环境设施便利性和工作便利性这4类外生潜变量对居住用地出让价格的影响程度，从而测度出房地产开发商对它们的偏好差异度。研究结论显示：生活、交通、环境设施便利性和工作便利性这4类外生潜变量对于居住用地价格有显著的影响力，且对于居住用地价格的影响程度大小存在差异性。工作便利性、交通设施便利性、生活设施便利性、环境设施便利性对居住用地价格的影响程度依次减弱。</p>
Determinants of residential land price:Structure equation model analysis using land-leasing parcel data in Beijing .https://doi.org/10.11821/xb201006005 URL Magsci 摘要
<p>从20世纪80年代以来，中国的城市土地使用制度经历了深刻变革，土地无偿划拨使用逐渐向基于市场竞租的土地出让制度转型。近年来，学者开始关注在市场化背景下的中国城市土地出让价格的决定因素，特别是基于特征价格模型(Hedonic Model)验证城市空间结构、地方公共产品提供等要素的影响，但由于缺乏系统性的土地出让及其相关空间数据信息，该领域的研究尚处在起步阶段。本文关注市场化改革背景下的中国城市居住用地价格的影响因素，选取了北京市2004-2008年土地交易的微观数据，基于结构方程模型构建了地价估计模型，定量分析了生活、交通、环境设施便利性和工作便利性这4类外生潜变量对居住用地出让价格的影响程度，从而测度出房地产开发商对它们的偏好差异度。研究结论显示：生活、交通、环境设施便利性和工作便利性这4类外生潜变量对于居住用地价格有显著的影响力，且对于居住用地价格的影响程度大小存在差异性。工作便利性、交通设施便利性、生活设施便利性、环境设施便利性对居住用地价格的影响程度依次减弱。</p>
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合肥城市规划引导空间演进对地价时空演变的影响 [J].https://doi.org/10.11821/dlxb201506005 URL Magsci 摘要
运用GIS空间分析方法对合肥市2007-2011年经营性用地价格时空演变的特征进行分析。结果表明合肥市地价时空演变具有圈层式扩展、轴向梯度延伸、空间变异和空间分异四大特征。结合遥感影像图对合肥市历版城市总体规划和2006版城市总体规划作用下空间演进的特征进行分析。结果表明2007年城市地价的空间结构及特征是1956-2001年四版城市总体规划及实施形成的城市空间结构的重要表征,2006年编制的城市总体规划及实施是2007-2011年城市地价时空演变的重要影响因素。城市中心区的拓展、位移和跳跃导致地价圈层式扩展和局部空间变异;城市主导发展方向导致地价峰值区集聚轴的形成;城市空间结构的演变导致地价空间分异;新兴空间生产布局导致城市地价的空间分异和空间变异;土地出让时空密度导致城市地价的空间变异。因此,城市中心区范围的扩展和位移、主导发展方向的改变、空间结构与形态的演变、城市新兴空间的生产以及城市总体规划的实施空间选择是影响地价时空演变的重要因素。而地价时空演变的空间特征是城市空间发展策略调整的重要依据。因此,加强城市新兴空间的生产、置换城市主导发展方向上的工业区、结合游憩中心区打造城市新兴功能组团、围绕城市空间转型和地价时空演变建设城市重大基础设施和公共服务设施、优化城市多中心多组团的空间结构、分片区逐步开发是城市空间调整的响应策略。
Impact of planning-guided spatial evolvement on temporal-spatial evolution of land price: Taking Hefei as an example .https://doi.org/10.11821/dlxb201506005 URL Magsci 摘要
运用GIS空间分析方法对合肥市2007-2011年经营性用地价格时空演变的特征进行分析。结果表明合肥市地价时空演变具有圈层式扩展、轴向梯度延伸、空间变异和空间分异四大特征。结合遥感影像图对合肥市历版城市总体规划和2006版城市总体规划作用下空间演进的特征进行分析。结果表明2007年城市地价的空间结构及特征是1956-2001年四版城市总体规划及实施形成的城市空间结构的重要表征,2006年编制的城市总体规划及实施是2007-2011年城市地价时空演变的重要影响因素。城市中心区的拓展、位移和跳跃导致地价圈层式扩展和局部空间变异;城市主导发展方向导致地价峰值区集聚轴的形成;城市空间结构的演变导致地价空间分异;新兴空间生产布局导致城市地价的空间分异和空间变异;土地出让时空密度导致城市地价的空间变异。因此,城市中心区范围的扩展和位移、主导发展方向的改变、空间结构与形态的演变、城市新兴空间的生产以及城市总体规划的实施空间选择是影响地价时空演变的重要因素。而地价时空演变的空间特征是城市空间发展策略调整的重要依据。因此,加强城市新兴空间的生产、置换城市主导发展方向上的工业区、结合游憩中心区打造城市新兴功能组团、围绕城市空间转型和地价时空演变建设城市重大基础设施和公共服务设施、优化城市多中心多组团的空间结构、分片区逐步开发是城市空间调整的响应策略。
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Economic fundamentals in local housing markets:Evidence from U.S.metropolitan regions [J].https://doi.org/10.1111/j.1467-9787.2006.00480.x URL 摘要
. This paper investigates the effects of national and regional economic conditions on outcomes in the single-family housing market: housing prices, vacancies, and residential construction activity. Our three-equation model confirms the importance of changes in regional economic conditions, income, and employment on local housing markets. The results also provide the first detailed evidence on the importance of vacancies in the owner-occupied housing market on housing prices and supplier activities. The results also document the importance of variations in materials, labor and capital costs, and regulation in affecting new supply. Simulation exercises, using standard impulse response models, document the lags in market responses to exogenous shocks and the variations arising from differences in local parameters. The results also suggest the importance of local regulation in affecting the pattern of market responses to regional income shocks.
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Determining Transit’s impact on Seoul commercial land values [J].
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Spatial deteminants of urban land use change in Lagos [J].https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2006.09.001 URL [本文引用: 1] 摘要
The objective of this research was to identify the factors responsible for residential and industrial/commercial land development in Lagos between 1984 and 2000. Land use changes were mapped using satellite images, while binary logistic regression was used to model the probability of observing urban development as a function of spatially explicit independent variables. Accessibility, spatial interaction effects and policy variables were the major determinants of land use change. Variables that influenced residential development were not necessarily those responsible for the expansion of industrial/commercial land areas. The evidence of frontier residential development calls for land tenure and housing development reforms, and land use controls to minimize the environmental consequences of unplanned urban expansion.
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中国主要城市地价重心迁移及驱动因素研究 [J].Research on land price gravity movement and its driving factors of major cities in China. Geography and |
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基于密度梯度曲线的中国城市地价特征及区域差异 [J].https://doi.org/10.11821/yj2012090011 URL Magsci [本文引用: 2] 摘要
选取超大型综合性城市以外的全国不同区域和职能类型的33个城市 为样本，采用地价密度梯度曲线模型，对其进行曲线回归分析，得出各城市商业、住宅地价的中心值和曲率系数。分析发现现阶段我国城市地价密度梯度曲线总体上 符合城市地价变动的一般规律：城市中心地价与城市规模呈正相关关系；曲率系数与城市规模呈负相关关系；商业地价曲线曲率系数比住宅地价曲线曲率系数高。再 此基础上对地价梯度曲线曲率系数进行聚类分析，总结出中国城市地价的不同类型特征。另外通过对我国东中西部30个城市样本的地价梯度系数的统计分析，从空 间差异角度发现三类地区的地价呈现不同特征规律。
The urban land price and its regional differences in China based on density gradient .https://doi.org/10.11821/yj2012090011 URL Magsci [本文引用: 2] 摘要
选取超大型综合性城市以外的全国不同区域和职能类型的33个城市 为样本，采用地价密度梯度曲线模型，对其进行曲线回归分析，得出各城市商业、住宅地价的中心值和曲率系数。分析发现现阶段我国城市地价密度梯度曲线总体上 符合城市地价变动的一般规律：城市中心地价与城市规模呈正相关关系；曲率系数与城市规模呈负相关关系；商业地价曲线曲率系数比住宅地价曲线曲率系数高。再 此基础上对地价梯度曲线曲率系数进行聚类分析，总结出中国城市地价的不同类型特征。另外通过对我国东中西部30个城市样本的地价梯度系数的统计分析，从空 间差异角度发现三类地区的地价呈现不同特征规律。
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中国典型城市群住宅地价空间特征研究 [J].
通过对我国长三角、京津唐、珠三角、武汉、中原、成渝六大城市群306个城镇的住宅地价进行研究,试图发现城市群内城市住宅地价的空间分布规律与机理。综合采用地统计的空间插值、空间差异、空间变异分形、相关性理论方法,以SPSS为统计分析工具,对六大城市群城市住宅地价进行了反距离权重插值、余期望系数、分形测度、自相关等全面分析。结果表明我国城市群住宅地价具有以下特征:地价存在显著的地域特点,东部高、中西部低;城市间地价存在明显差异,其中群间差异是造成城市住宅地价差异的主要原因;城市群内城市住宅地价符合等级体系特征,且不同特质的城市群具有不同的分维数;由于城市群发展特点与阶段不同,造成群内地价的不同变化趋势;城市群内城市住宅地价具有一定的关联性,表现在全局性的相关性与局部性的自相关性的空间差异。
Spatial structure research on residential land price in Chinese tipical urban agglomerations .
通过对我国长三角、京津唐、珠三角、武汉、中原、成渝六大城市群306个城镇的住宅地价进行研究,试图发现城市群内城市住宅地价的空间分布规律与机理。综合采用地统计的空间插值、空间差异、空间变异分形、相关性理论方法,以SPSS为统计分析工具,对六大城市群城市住宅地价进行了反距离权重插值、余期望系数、分形测度、自相关等全面分析。结果表明我国城市群住宅地价具有以下特征:地价存在显著的地域特点,东部高、中西部低;城市间地价存在明显差异,其中群间差异是造成城市住宅地价差异的主要原因;城市群内城市住宅地价符合等级体系特征,且不同特质的城市群具有不同的分维数;由于城市群发展特点与阶段不同,造成群内地价的不同变化趋势;城市群内城市住宅地价具有一定的关联性,表现在全局性的相关性与局部性的自相关性的空间差异。
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城市间土地价格及影响因素的空间差异研究 [J].https://doi.org/10.3969/j.issn.1006-3862.2014.03.021 URL [本文引用: 1] 摘要
不可移动的土地具有空间异质性，研究在分析城市间土地价格空间差异特征的基础上，进行了城市间土地价格影响因素的理论模型构建和实证分析，进而通过地理加权回归模型分析不同区域城市地价影响因素的差别研究发现，（1）全国尺度看，城市间土地价格存在空间自相关，城市地价受城市优势和土地需求的正向影响，土地供给的负向影响（2）区域尺度看，城市土地价格受到周边城市土地市场中供求因素和土地价格的影响，各因素的影响规律存在空间差异性（3）城镇居民人均可支配收入对三大城市群的城市地价的影响均很大，其余各因素则略有不同
The study of spatial characteristics of urban land price and its influencing factors .https://doi.org/10.3969/j.issn.1006-3862.2014.03.021 URL [本文引用: 1] 摘要
不可移动的土地具有空间异质性，研究在分析城市间土地价格空间差异特征的基础上，进行了城市间土地价格影响因素的理论模型构建和实证分析，进而通过地理加权回归模型分析不同区域城市地价影响因素的差别研究发现，（1）全国尺度看，城市间土地价格存在空间自相关，城市地价受城市优势和土地需求的正向影响，土地供给的负向影响（2）区域尺度看，城市土地价格受到周边城市土地市场中供求因素和土地价格的影响，各因素的影响规律存在空间差异性（3）城镇居民人均可支配收入对三大城市群的城市地价的影响均很大，其余各因素则略有不同
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呼和浩特市旗县城镇基准地价及影响因素比较分析 [J].https://doi.org/10.3321/j.issn:1000-0585.2007.02.019 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
本文在介绍基准地价内涵的基础上,采用比较分析法从自然条件、社会经济条件等方面对比分析呼和浩特市5个旗县城镇基准地价的特点,阐述呼和浩特市城镇基准地价及其空间分异特征和城镇基准地价与其影响因素的关系.研究结论是城镇商业、住宅和工业用地的基准地价呈递减的趋势,商业、住宅、工业用地的平均基准地价比为4.22∶1.50∶1.商业用地的地价分布由于受到道路的影响,临路形成较高的基准地价区域,住宅用地基准地价由中心向外,级别和价格呈较均匀递减的变化规律,城镇规划因素在基准地价评估中具有重要作用.基准地价与区位的影响因素密切相关,各因素相互作用共同影响地价的高低.各旗县应积极改善地价影响因素,缩小基准地价的差距,促进区域经济的发展.该项研究为今后呼和浩特市土地市场的发展,引导土地合理、集约、高效利用,充分发挥土地的潜在价值起到促进作用.
Comparative analysis about reference land price and its influencing factor of the towns in Hohhot .https://doi.org/10.3321/j.issn:1000-0585.2007.02.019 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
本文在介绍基准地价内涵的基础上,采用比较分析法从自然条件、社会经济条件等方面对比分析呼和浩特市5个旗县城镇基准地价的特点,阐述呼和浩特市城镇基准地价及其空间分异特征和城镇基准地价与其影响因素的关系.研究结论是城镇商业、住宅和工业用地的基准地价呈递减的趋势,商业、住宅、工业用地的平均基准地价比为4.22∶1.50∶1.商业用地的地价分布由于受到道路的影响,临路形成较高的基准地价区域,住宅用地基准地价由中心向外,级别和价格呈较均匀递减的变化规律,城镇规划因素在基准地价评估中具有重要作用.基准地价与区位的影响因素密切相关,各因素相互作用共同影响地价的高低.各旗县应积极改善地价影响因素,缩小基准地价的差距,促进区域经济的发展.该项研究为今后呼和浩特市土地市场的发展,引导土地合理、集约、高效利用,充分发挥土地的潜在价值起到促进作用.
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城市地价空间系统的分形特征提取模型与实证 [J].https://doi.org/10.3969/j.issn.1000-6788.2013.05.016 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
针对城市地价空间系统的特点,运用Moran's Ⅰ指数,Getis-Ord General G指数和盒维数模拟原理构建地价空间系统分形特征的提取模型.采用北京市414个住宅用地出让数据作为样本进行实证分析.研究发现在3500m范围内,北 京市居住地价空间系统存在较强正自相关的分形特征,随着空间尺度增大空间相关性逐步降低；北京市居住地价空间系统呈现低度集聚分布模式,即地价较高样点趋 于和地价较高样点相邻,地价较低样点趋于地价较低样点相邻规律；北京市居住地价空间系统分形维数处于2～3之间且均为分数,维数越大地价空间系统越复杂. 理论与实证研究表明城市地价空间系统的确存在分形特征,城市地价空间系统分形特征的判定为深入分析地价空间分布,以及进一步的地价空间分形插值提供了重要 的理论依据.
Empirical research on fractal feature extraction models of urban land price space system .https://doi.org/10.3969/j.issn.1000-6788.2013.05.016 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
针对城市地价空间系统的特点,运用Moran's Ⅰ指数,Getis-Ord General G指数和盒维数模拟原理构建地价空间系统分形特征的提取模型.采用北京市414个住宅用地出让数据作为样本进行实证分析.研究发现在3500m范围内,北 京市居住地价空间系统存在较强正自相关的分形特征,随着空间尺度增大空间相关性逐步降低；北京市居住地价空间系统呈现低度集聚分布模式,即地价较高样点趋 于和地价较高样点相邻,地价较低样点趋于地价较低样点相邻规律；北京市居住地价空间系统分形维数处于2～3之间且均为分数,维数越大地价空间系统越复杂. 理论与实证研究表明城市地价空间系统的确存在分形特征,城市地价空间系统分形特征的判定为深入分析地价空间分布,以及进一步的地价空间分形插值提供了重要 的理论依据.
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经济发达地区乡村地域多功能空间分异及影响因素——以江苏省为例 [J].https://doi.org/10.11821/dlxb201406007 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
随着经济社会发展和土地利用格 局变化,乡村地域功能和发展定位的多元化和空间差异特征日益明显。以经济发达的江苏省为例,采用定量化价值评价方法,研究县域尺度乡村地域生态保育、农业 生产、工业发展和社会保障功能的空间差异,识别各县市区主导功能类型,揭示不同类型乡村地域功能的影响因素。结果表明:乡村地域多功能特征明显,工业发展 功能占据主导;4类乡村地域功能空间集聚程度均较低,生态保育功能高值区集中于沿湖、沿海或苏南山丘地区,农业生产功能集中于苏北和苏中,工业发展功能以 苏南最强,社会保障功能则集中于市辖区及其临近市县;乡村地域功能组合类型多样,共可分为9种;4类乡村地域功能的影响因素存在较大差异,自然地理、空间 区位、经济社会发展等因素的影响在强度和影响方向上明显不同。研究可为针对性地定位乡村功能和发展导向、增强县域乡村功能特色和竞争力提供参考依据。
Spatial differentiation and influencing factors of rural territorial multifunctions in developed regions:A case study of Jiangsu Province .https://doi.org/10.11821/dlxb201406007 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
随着经济社会发展和土地利用格 局变化,乡村地域功能和发展定位的多元化和空间差异特征日益明显。以经济发达的江苏省为例,采用定量化价值评价方法,研究县域尺度乡村地域生态保育、农业 生产、工业发展和社会保障功能的空间差异,识别各县市区主导功能类型,揭示不同类型乡村地域功能的影响因素。结果表明:乡村地域多功能特征明显,工业发展 功能占据主导;4类乡村地域功能空间集聚程度均较低,生态保育功能高值区集中于沿湖、沿海或苏南山丘地区,农业生产功能集中于苏北和苏中,工业发展功能以 苏南最强,社会保障功能则集中于市辖区及其临近市县;乡村地域功能组合类型多样,共可分为9种;4类乡村地域功能的影响因素存在较大差异,自然地理、空间 区位、经济社会发展等因素的影响在强度和影响方向上明显不同。研究可为针对性地定位乡村功能和发展导向、增强县域乡村功能特色和竞争力提供参考依据。
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关于地理学的“人-地系统”理论研究 [J].https://doi.org/10.3321/j.issn:1000-0585.2002.02.001 URL Magsci 摘要
<p>本文强调地理学面临的问题正在由自然因素引发的环境变化到人类因素引发的环境变化 ,分析了我国“人地关系”变化的严峻态势。指出地理学对“人地关系地域系统”研究可为实施可持续发展战略提供理论基础。阐述了“人地关系地域系统”研究在我国地理学理论发展中的地位 ,并对如何研究“人地关系地域系统”进行了探讨。</p>
Theoretical studies of man-land system as the core of geographical science .https://doi.org/10.3321/j.issn:1000-0585.2002.02.001 URL Magsci 摘要
<p>本文强调地理学面临的问题正在由自然因素引发的环境变化到人类因素引发的环境变化 ,分析了我国“人地关系”变化的严峻态势。指出地理学对“人地关系地域系统”研究可为实施可持续发展战略提供理论基础。阐述了“人地关系地域系统”研究在我国地理学理论发展中的地位 ,并对如何研究“人地关系地域系统”进行了探讨。</p>
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The scientific foundation of Major Function Oriented Zoning in China [J].https://doi.org/10.1007/s11442-009-0515-0 URL Magsci [本文引用: 1] 摘要
<a name="Abs1"></a>Major function oriented zoning (MFOZ hereafter) is the guideline for optimizing the spatial pattern of regional development in China, which entails both theoretical and methodological innovation in the academic field of economic geography. This study analyzes the basic features of territorial function and puts forward a spatial equilibrium model for regional development for the first time. It argues that there exists a trend of regional convergence in the average value which indicates the comprehensive development status of any region. Based on this finding, the study illustrates that the formation of functional zone should be conducive to the narrowing of regional gap and that free flow of resources between regions is the prerequisite to spatial equilibrium. It also investigates the impact of territorial functional evolution on the process of spatial equilibrium and suggests that the maximization of benefits derived from zoning proposal is interrelative with the method of regional division and the degree of understanding towards the temporal changes of territorial function. Furthermore, this study goes on to examine the scientific foundation of several issues concerning the reconciliation between contradictory functions of development and protection, the selection of indicators and the spatial and temporal features of MFOZ. It is then probes into the rationality of achieving dual goals of efficiency and equality simultaneously through three-dimensional flow and spatial equilibrium. The paper ends with discussions on the position, implementation and coordination of MFOZ from the perspective of institutional arrangements of spatial governance including law, planning and government policy.
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城市地价动态监测体系的设立及地价水平分析——以石家庄市住宅用地为例 [J].https://doi.org/10.3969/j.issn.1000-5854.2004.06.025 URL [本文引用: 2] 摘要
对城市地价的动态监测主要是通过设立监测体系对地价监测点的监测来实现的.通过对石家庄市住宅用地监测点地价的时空分布分析,监测点地价水平与基准地价、市场交易样点地价进行比较分析及地价趋势预测,为了解和掌握城市内的地价水平、地价动态变化情况和日常地价管理提供决策依据.
The establishment and analysis on land price level of urban land price monitoring points System--Taking residential land of shijiazhuang city as a case .https://doi.org/10.3969/j.issn.1000-5854.2004.06.025 URL [本文引用: 2] 摘要
对城市地价的动态监测主要是通过设立监测体系对地价监测点的监测来实现的.通过对石家庄市住宅用地监测点地价的时空分布分析,监测点地价水平与基准地价、市场交易样点地价进行比较分析及地价趋势预测,为了解和掌握城市内的地价水平、地价动态变化情况和日常地价管理提供决策依据.
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基于Ward法的区域空间聚类分析 [J].Region spatial cluster algorithm based on Ward method . |
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基于Ward系统聚类的中国农用地整治实施状况分析 [J].https://doi.org/10.3969/j.issn.1002-6819.2015.06.036 URL Magsci [本文引用: 2] 摘要
为科学分析当前中国农用地整治的实施特征和空间格局特点，厘清实施状态与规划目标的协调状态，该文基于土地整治项目管理信息，以县域为研究单元，通过整治强度、整治潜力和整治难度3项指标，采用Ward系统聚类法，对2006－2012年中国农用地整治实施状况进行综合分区，并结合既定的规划目标，对实施状态进行了定量分析，得出以下结论：1）高整治强度区主要位于华北平原、三江平原、长江三角洲等传统农区；高整治潜力区主要位于青甘农牧区、黄土高原区等半湿润半干旱地区；高整治难度区主要位于秦巴山地和云贵高原等地形较为复杂的地区。2）研究期内中国农用地整治实施状态可划分为"中高-低-中"（Ⅰ类）、"中-中低-中"（Ⅱ类）、"中高-中高-中高"（Ⅲ类）、"低-中-高"（Ⅳ类）和"高-中低-中"（Ⅴ类）等5种类型，其中以Ⅲ类最为集中，Ⅰ类和Ⅱ类次之，Ⅳ类、Ⅴ类数量较少且分布零散。3）从实施状态与整治规划的协调性看，实施现状与规划确定的农用地整治重点区域、高标准基本农田建设示范县，以及基本农田整治重大工程等重点任务，均存在一定偏差；从与表征经济发展、粮食生产、土地整治活动的分区对比来看，区域差异不甚明显，整治重点尚不突出。该研究成果可为中国土地整治规划评价和宏观制度设计提供参考。
Analysis of farmland consolidation implementation status in China based on Ward hierarchical clustering .https://doi.org/10.3969/j.issn.1002-6819.2015.06.036 URL Magsci [本文引用: 2] 摘要
为科学分析当前中国农用地整治的实施特征和空间格局特点，厘清实施状态与规划目标的协调状态，该文基于土地整治项目管理信息，以县域为研究单元，通过整治强度、整治潜力和整治难度3项指标，采用Ward系统聚类法，对2006－2012年中国农用地整治实施状况进行综合分区，并结合既定的规划目标，对实施状态进行了定量分析，得出以下结论：1）高整治强度区主要位于华北平原、三江平原、长江三角洲等传统农区；高整治潜力区主要位于青甘农牧区、黄土高原区等半湿润半干旱地区；高整治难度区主要位于秦巴山地和云贵高原等地形较为复杂的地区。2）研究期内中国农用地整治实施状态可划分为"中高-低-中"（Ⅰ类）、"中-中低-中"（Ⅱ类）、"中高-中高-中高"（Ⅲ类）、"低-中-高"（Ⅳ类）和"高-中低-中"（Ⅴ类）等5种类型，其中以Ⅲ类最为集中，Ⅰ类和Ⅱ类次之，Ⅳ类、Ⅴ类数量较少且分布零散。3）从实施状态与整治规划的协调性看，实施现状与规划确定的农用地整治重点区域、高标准基本农田建设示范县，以及基本农田整治重大工程等重点任务，均存在一定偏差；从与表征经济发展、粮食生产、土地整治活动的分区对比来看，区域差异不甚明显，整治重点尚不突出。该研究成果可为中国土地整治规划评价和宏观制度设计提供参考。
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Updating the 1:50,000 Dutch soil map using legacy soil data:A multinomial logistic regression approach [J].https://doi.org/10.1016/j.geoderma.2009.04.023 URL [本文引用: 1] 摘要
The 1:50,000 national soil survey of the Netherlands, completed in the early 1990s after more than three decades of mapping, is gradually becoming outdated. Large-scale changes in land and water management that took place after the field surveys have had a great impact on the soil. Especially oxidation of peat soils has resulted in a substantial decline of these soils. The aim of this research was to update the national soil map for the province of Drenthe (2680km 2 ) without additional fieldwork through digital soil mapping using legacy soil data. Multinomial logistic regression was used to quantify the relationship between ancillary variables and soil group. Special attention was given to model-building as this is perhaps the most crucial step in digital soil mapping. A framework for building a logistic regression model was taken from the literature and adapted for the purpose of soil mapping. The model-building process was guided by pedological expert knowledge to ensure that the final regression model is not only statistically sound but also pedologically plausible. We built separate models for the ten major map units, representing the main soil groups, of the national soil map for the province of Drenthe. The calibrated models were used to estimate the probability of occurrence of soil groups on a 25m grid. Shannon entropy was used to quantify the uncertainty of the updated soil map, and the updated soil map was validated by an independent probability sample. The theoretical purity of the updated map was 67%. The estimated actual purity of the updated map, as assessed by the validation sample, was 58%, which is 6% larger than the actual purity of the national soil map. The discrepancy between theoretical and actual purity might be explained by the spatial clustering of the soil profile observations used to calibrate the multinomial logistic regression models and by the age difference between calibration and validation observations.
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基于多分类Logistic回归模型的张家口市农用地格局模拟 [J].
区域土地利用空间格局的模拟与预测是土地利用变化研究的重要内容。本文基于张家口市第二次全国农村土地调查成果, 利用地形、降水、道路、人口密度以及城镇和农村居民点等数据,以草地为参照组,构建了张家口市农用地分布格局的多分类logistic回归模型,对其耕地、园地、林地和草地的空间分布格局进行了模拟,并采用ROC曲线对模拟结果进行了检验。结果表明:坡度、降雨量、高程、人口密度以及至村庄距离是影响张家口市农用地空间分布格局的重要因素,耕地、园地、林地、草地分布概率的ROC 曲线检验结果分别为0.7732、0.8800、0.7432、0.6750。模型模拟的耕地、园地、林地、草地空间分布格局与2009年相应地类的空间分布格局具有很好的一致性。该模拟很好地揭示了张家口市农用地格局形成的内在影响机制,研究结果为张家口市未来土地利用变化情景分析及其土地利用管理决策提供了科学依据。多分类logistic回归模型充分利用土地利用系统完整信息,实现多种地类的模拟和预测,为土地利用系统研究提供了一种有力工具。
Simulation of farmland use pattern in Zhangjiakou based on Multinomial Logistic Regression model .
区域土地利用空间格局的模拟与预测是土地利用变化研究的重要内容。本文基于张家口市第二次全国农村土地调查成果, 利用地形、降水、道路、人口密度以及城镇和农村居民点等数据,以草地为参照组,构建了张家口市农用地分布格局的多分类logistic回归模型,对其耕地、园地、林地和草地的空间分布格局进行了模拟,并采用ROC曲线对模拟结果进行了检验。结果表明:坡度、降雨量、高程、人口密度以及至村庄距离是影响张家口市农用地空间分布格局的重要因素,耕地、园地、林地、草地分布概率的ROC 曲线检验结果分别为0.7732、0.8800、0.7432、0.6750。模型模拟的耕地、园地、林地、草地空间分布格局与2009年相应地类的空间分布格局具有很好的一致性。该模拟很好地揭示了张家口市农用地格局形成的内在影响机制,研究结果为张家口市未来土地利用变化情景分析及其土地利用管理决策提供了科学依据。多分类logistic回归模型充分利用土地利用系统完整信息,实现多种地类的模拟和预测,为土地利用系统研究提供了一种有力工具。
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城市的“天然规划师”:论地价变动在近代中国城市发育中的作用 [J]. |
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土地价格增长与经济增长 [J].The growth between land price and economy . |
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正规商业与流动商贩的空间分布关系及其影响因素:以北京市朝阳区为例 [J].
流动商贩是城市商业的重要组成部分,其空间分布格局与正规商业不相同。本文以正规商业和流动商贩的引力可达性指数,比较两者在同一区位的可达性差异,依此将两者的空间分布关系划分为五种类型,这些类型在空间上呈同心圆、扇形与多核心相结合的分布模式。通过无序多分类logistic回归,发现以人口密度和人口结构为代表的社会力、以国际资本为代表的市场力和具有不同监管强度的政府力均对正规商业与流动商贩的空间分布关系有显著影响。
Study on the spatial relationship between formal commerce and street vendor:A case study of Chaoyang district,Beijing .
流动商贩是城市商业的重要组成部分,其空间分布格局与正规商业不相同。本文以正规商业和流动商贩的引力可达性指数,比较两者在同一区位的可达性差异,依此将两者的空间分布关系划分为五种类型,这些类型在空间上呈同心圆、扇形与多核心相结合的分布模式。通过无序多分类logistic回归,发现以人口密度和人口结构为代表的社会力、以国际资本为代表的市场力和具有不同监管强度的政府力均对正规商业与流动商贩的空间分布关系有显著影响。
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