土地财政和土地市场发育对城市房价的影响

doi:10.13249/j.cnki.sgs.2021.05.014

地理科学 ›› 2021, Vol. 41 ›› Issue (5): 863-871.doi: 10.13249/j.cnki.sgs.2021.05.014

土地财政和土地市场发育对城市房价的影响

范建双(), 周琳, 虞晓芬

浙江工业大学管理学院/浙江工业大学中国住房和房地产研究院，浙江杭州 310023

收稿日期:2020-01-07 修回日期:2020-03-23 出版日期:2021-05-10 发布日期:2021-07-15
作者简介:范建双（1980−），男，辽宁盖州人，教授，博导，主要研究方向为房价、土地利用政策与碳排放。E-mail: fjshmy@zjut.edu.cn
基金资助:
国家自然科学基金项目(71774142);国家自然科学基金项目(71774144);教育部人文社会科学项目(17YJAZH022);教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目(18JZD033);浙江省自然科学基金重点项目(LZ20G030002);浙江省属高校基本科研业务费专项资金资助(GB201901002)

Impact of Land Finance and Land Market Development on Urban Housing Price

Fan Jianshuang(), Zhou Lin, Yu Xiaofen

School of Management, Zhejiang University of Technology, China Academy of Housing & Real Estate, Zhejiang University of Technology, Hangzhou 310023, Zhejiang, China

Received:2020-01-07 Revised:2020-03-23 Online:2021-05-10 Published:2021-07-15
Supported by:
National Natural Science Foundation of China(71774142);National Natural Science Foundation of China(71774144);The Research Project of Humanities and Social Sciences of the Ministry of Education(17YJAZH022);Key Projects of the Ministry of Education(18JZD033);Key Project of Natural Science Foundation of Zhejiang Province(LZ20G030002);Fundamental Research Funds for the Provincial Universities of Zhejiang(GB201901002)

摘要/Abstract

摘要：

在分析土地财政、土地市场发育以及两者交互作用对城市房价影响机理的基础上，采用2003—2017年282个地级市的面板数据和动态空间杜宾模型，实证检验土地财政、土地市场发育以及两者交互作用对城市房价的影响。考察了东中西部地区的异质性影响。研究结果表明：城市房价存在显著的空间溢出效应；土地财政和土地市场发育对房价的直接影响和空间溢出效应均显著为正；土地市场发育在土地财政与房价的影响过程中存在调节作用，强化了土地财政对房价的影响。从空间溢出效应来看，土地市场发育在空间上存在负向调节作用，抑制了房价上涨；东中西部地区土地财政和土地市场发育对房价的影响存在异质性。提出房地产市场的改革需要地方财政体制改革和土地市场化改革等措施的互相配合。

关键词: 土地财政, 土地市场发育, 城市房价, 动态空间杜宾模型

Abstract:

The purpose of this article is to empirically test the impact of land finance, land market development and the interaction between the two on urban housing prices. In addition, this article also investigates the heterogeneous effects of the eastern, central, and western regions. The research method is to first analyze the impact of land finance, land market development and the interaction of the two on urban housing prices, and propose the research hypotheses. Secondly, we use the Dynamic Spatial Dubin Model to test the hypothesis based on the panel data of 282 prefecture-level cities in China from 2003 to 2017. The results suggest that: There is a spatial spillover effect on urban housing prices; The direct impact and space spillover effects of land finance and land market development on housing prices are both significantly positive; The land market development plays a regulating role in the impact of land finance on housing prices, and strengthens the impact of land finance on housing prices; However, from the perspective of spatial spillover effects, the development of the land market has a negative regulatory effect on space, which has restrained the rise in housing prices; There are differences in the impact of land finance and land market development on housing prices in eastern, central, and western regions. In conclusion, the real estate market reform requires the cooperation of local fiscal system reform and land market reform.

Key words: land finance, land market development, urban housing price, Dynamic Spatial Dubin Model

范建双, 周琳, 虞晓芬. 土地财政和土地市场发育对城市房价的影响[J]. 地理科学, 2021, 41(5): 863-871.

Fan Jianshuang, Zhou Lin, Yu Xiaofen. Impact of Land Finance and Land Market Development on Urban Housing Price[J]. SCIENTIA GEOGRAPHICA SINICA, 2021, 41(5): 863-871.

图/表 4

表1

图1

表2

动态空间面板模型的实证结果

变量	模型（1）	模型（2）	模型（3）
注：^、^、^*分别表示10%，5% 和1%水平下显著；括号内数值为Z值；HP为房价；LF为土地财政；LM为土地市场发育水平；GDP为经济发展水平；Real为房地产投资规模；Pop为人口规模；Proad为基础设施建设；Inst为工业化水平；Serv为服务业水平；Unem*为失业率；空白项表示该指标未引入模型；不含港澳台数据。
W×lnHP	7.973^***（6.53）	10.070^***（7.91）	7.508^***（6.26）
lag_lnHP	0.235^***（6.38）	0.253^***（6.74）	0.235^***（6.48）
W×lag_lnHP	−38.633^***（−6.24）	−35.269^***（−5.24）	−42.244^***（−7.10）
lnLF	0.045^***（6.98）		0.045^***（7.13）
LM		0.059^***（2.80）	0.041^**（2.03）
lnLF×LM			0.018^***（4.91）
lnGDP	0.470^***（13.20）	0.537^***（14.04）	0.474^***（13.32）
Real	0.001（1.19）	0.001（1.14）	0.001^**（2.11）
lnPop	0.071^***（5.18）	0.081^***（5.92）	0.068^***（5.03）
lnProad	−0.038^***（−2.67）	−0.039^**（2.56）	−0.036^**（2.51）
Inst	0.279^*（1.92）	0.388^**（2.55）	0.286^*（1.92）
Serv	−0.057（−0.42）	−0.041（−0.28）	−0.046（−0.34）
Unem	0.056（0.42）	0.036（0.27）	0.062（0.47）
W×lnLF	14.622^***（10.22）		15.550^***（10.02）
W×LM		11.689^**（2.46）	14.939^***（3.30）
W×lnLF×LM			−1.552^**（−2.04）
W×lnGDP	−17.580^*（−1.82）	13.018（1.56）	−17.596^*（−1.91）
W×Real	−0.001^***（−3.16）	−0.001（−1.51）	−0.001^**（2.49）
W×lnPop	−31.989^***（−7.04）	−32.534^***（−7.19）	−33.249^***（−8.34）
W×lnProad	33.238^***（12.09）	25.827^***（6.90）	31.583^***（10.05）
W×Inst	−559.118^***（−31.81）	−532.878^***（−28.40）	−559.430^***（−30.92）
W×Serv	−354.199^***（−18.75）	−396.011^***（−21.14）	−344.629^***（−17.78）
W×Unem	−905.737^***（−36.49）	−808.407^***（−25.31）	−948.823^***（−39.89）
R²	0.586	0.539	0.590
LogL	−0.7151	−2.779	1.589
样本数	3948	3948	3948

表2

表3

分地区的回归结果

变量	东部			中部			西部
变量	模型（1）	模型（2）	模型（3）	模型（4）	模型（5）	模型（6）	模型（7）	模型（8）	模型（9）
注：^、^、^**分别表示10%，5% 和1% 水平下显著；括号内数值为Z值；空白项表示该指标未引入模型；Y表示实证结果中加入了控制变量；HP 为房价； LF 为土地财政；LM 为土地市场发育水平；限于篇幅，此处仅列出核心解释变量的回归系数和Z值。不含港澳台数据。
W×lnHP	30.470^*** （6.01）	38.993^*** （8.85）	30.375^*** （5.88）	6.831^*** （7.37）	6.734^*** （6.34）	6.965^*** （7.54）	16.671^*** （3.67）	19.170^*** （4.45）	19.518^*** （3.50）
lag_lnHP	0.645^*** （15.03）	0.700^*** （16.98）	0.643^*** （14.85）	0.066^*** （2.23）	0.076^*** （2.71）	0.070^** （2.48）	0.255^*** （2.91）	0.264^*** （2.97）	0.253^*** （2.89）
W×lag_lnHP	−24.204^{*** （−2.77）}	1.857 （0.21）	−24.737^{*** （−3.01）}	−6.335 （−1.58）	−7.254 （−1.41）	−5.099 （−1.16）	53.179^{** （2.36）}	57.620^{** （2.41）}	47.704^{** （2.15）}
lnLF	0.044^*** （7.30）		0.043^*** （7.21）	0.035^*** （2.64）		0.030^** （2.21）	0.032^*** （2.99）		0.038^*** （3.35）
LM		0.035^* （1.94）	0.018 （1.03）		0.089^* （1.75）	0.069 （1.32）		−0.040 （−1.24）	−0.048 （−1.54）
lnLF×LM			−0.001 （−0.43）			0.007 （0.81）			0.016^*** （2.82）
W×lnLF	4.371^{** （2.30）}		4.417^{*** （2.45）}	−0.318 （−0.29）		−1.350^{* （−1.75）}	6.668 （0.94）		5.433 （0.81）
W×LM		−7.460^{* （−1.95）}	−3.867 （−0.90）		−4.509^{* （−1.83）}	−3.286^{* （−1.78）}		18.142 （1.56）	12.481 （1.30）
W×lnLF×LM			0.867 （−0.56）			1.729^* （1.97）			−1.237 （−0.89）
控制变量	Y	Y	Y	Y	Y	Y	Y	Y	Y
R²	0.910	0.899	0.910	0.606	0.605	0.607	0.703	0.699	0.706
LogL	1236.463	1174.465	1238.521	−121.969	−123.642	−120.416	194.811	188.551	200.554
样本数	1414	1414	1414	1400	1400	1400	1134	1134	1134

表3

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变量名称	变量	观测值	均值	标准差	最小值	最大值
注：不含港澳台数据。
房价	HP	4230	2989.382	2372.847	32.083	35761.130
土地财政	LF	4230	803763.500	1823667.000	111.680	27182413.240
土地市场发育水平	LM	4230	0.528	0.203	0.006	1.000
经济发展水平	GDP	4230	1534.801	2447.957	31.773	30632.990
房地产投资规模	Real	4230	1832834.000	3908848.000	111.000	27182413.240
人口规模	Pop	4230	123.545	178.381	5.040	2979.210
基础设施建设	Proad	4230	10.684	7.824	0.020	108.370
工业化水平	Inst	4230	48.451	11.058	9.000	90.970
服务业水平	Serv	4230	37.659	9.498	8.580	85.340
失业率	Unem	4230	0.058	0.040	0.001	0.561

土地财政和土地市场发育对城市房价的影响

Impact of Land Finance and Land Market Development on Urban Housing Price

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