中国住宅出让地价发育特征及其影响因素分析

doi:10.13249/j.cnki.sgs.2017.04.011

摘要/Abstract

摘要：

基于中国土地市场网2009~2013年招、拍、挂出让的住宅用地数据,以县级行政区域作为研究单元,建立区域住宅地价综合模型,选取地价水平、地价增长率和交易宗数作为评价指标,采用Ward系统聚类法,综合分析了中国住宅出让地价的发育特征,利用多分类Logistic回归模型探索了各类地价发育形态的潜在影响因素。结果表明：① 研究期内中国住宅出让地价总体呈现东高西低、沿海高于内陆、城市群带动周边区域发展、城市群内部围绕中心城市增长等空间格局特征;中西部地价高增长的单元多于东部,西北、东北中南部、四川盆地、河西走廊以及长江中下游地区是地价高增长的聚集区;住宅市场活跃度呈阶梯状变化,活跃度较高的地区主要分布在山东半岛、长三角、长江中游、辽宁中部、哈尔滨、成渝、滇中、呼包鄂等城市群。② 根据综合特征,中国住宅出让地价空间发育可分为成熟稳健型、发展完善型、成长发展型、萌芽起步型和成长受阻型5类,相邻发育形态在空间关系上表现出互为邻里的特征。③ 各类发育区的主要影响因素差异显著。区位条件、居民收入和财政收入是地价发育成熟度的主要影响因素;人均GDP、国土开发度提升将促进地价形态发育程度;而人口吸引力不足、基础设施建设相对滞后等将导致地价形态发育受阻。

关键词: 住宅出让地价, 发育形态, Ward聚类, Logistic回归, 县域

Abstract:

In order to identify the spatial characteristics of residential land price in China, this article establishes such a method so as to calculate residential land prices in China at the county level by integrating land transaction data from 2009 to 2013, and chooses three indicators to evaluate the development of the residential land market. Then, Ward’s hierarchical clustering is used to classify the regions into different types of development status in the residential land market and logistic regression model is used to explore potential factors and their impacts on each development type. Several results were acquired: 1) Residential land prices in China decrease along gradients from east to west and from the coast to inland. Urban agglomeration promotes surrounding regions, and a central city promotes surrounding cities. The main areas with high price growth rate are concentrated in the west-north zones, middle-south in the north-east zones, Sichuan Basin, Hexi Corridor, and the middle and lower reaches of the Yangtze River. The activity level of residential market transactions appears stepped change. The counties with high-active market transactions are mainly concentrated in Shandong peninsula, the Yangtze River Delta, the middle of the Yangtze River, Central Liaoning, Harbin, Chengdu and Chongqing, Yunnan, and Hohhot-Baotou-Rrdos urban agglomeration, and so on. 2) The development of the land market can be classified as ‘mature,’ ‘improving,’ ‘growing,’ ‘germinating’ or ‘blocked’. The neighboring types also appear neighborhood relation in spatial. 3) The main factors of each type differ significantly. The location condition, resident income and revenue are the main factors affecting the development maturity of price. The increase of gross domestic product (GDP) per capita, and the level of development of the land promotes the development of land price, while a lack of population, and a lack of infrastructure results in the development of land price being blocked.

Key words: residential land price, developmental status, Ward hierarchical clustering, logistic regression, county level

中图分类号:

F301

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图/表 8

表1

图1

表2

表3

住宅出让地价发育分区指标及其含义"

指标	名称	单位	公式	分级标准	说明
θ₁	地价水平值	元/m²	$15 ∑ j = 2009 2013 P ij$	<671低水平 [671,1114）较低水平 [1114,1573）中等水平 [1573,2604）较高水平 ≥2604高水平	表示住宅地价的水平高低。将平均地价值分为5级,按照频率曲线,以20%作为间隔,价格最高的前20%定义为高水平,其后依次定义为较高水平、中等水平、较低水平和低水平。
θ₂	地价增长率	%	$P i 2013 P i 2009 4 - 1 ω$	<0负增长 [0,1) 低速增长 [1,2)中速增长 ≥2高速增长	表示研究期内地价增长的幅度。为了衡量地价增长与经济发展的协调程度,通过与研究期内人均GDP平均增长率ω（13.1%）的比值关系对地价增长率进行分级。
θ₃	市场活跃度	%	$δ i - δ min δ max - δ min$	<0.021不活跃 [0.021,0.086)中等活跃 ≥0.086高活跃	表示住宅市场的活跃程度。 δ_i表示研究单元i采用招拍挂方式出让的住宅用地宗数,δ_max、δ_min分别为招拍挂出让宗数的最大值和最小值。按频率曲线进行分级,活跃度最高的前25%定义为高活跃,25%~75%为中等活跃,后25%为不活跃。

表3

图2

图3

表4

表5

参考文献 38

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区域	包含省份	1级/ 2级	2级/ 3级	3级/ 4级	4级/ 5级	5级/ 6级	超过6级以上各等级比率
东北区	黑龙江、吉林、辽宁	1.35	1.36	1.34	1.36	1.23	1.23
华北区	河北、河南、山东、北京、天津	1.27	1.29	1.3	1.37	1.24	1.24
华东区	福建、广东、海南、江苏、浙江、上海	1.26	1.28	1.31	1.41	1.3	1.3
西北区	甘肃、内蒙古、宁夏、青海、山西、西藏、新疆	1.27	1.28	1.35	1.48	1.38	1.38
西南区	广西、贵州、陕西、四川、云南	1.29	1.28	1.36	1.49	1.3	1.3
中南区	安徽、湖北、湖南、江西、重庆	1.33	1.36	1.36	1.38	1.29	1.29

位序	修正地价前10位	监测地价前10位	修正地价后10位	监测地价后10位
第一位	北京市	深圳市	佳木斯市	伊春市
第二位	广州市	上海市	伊春市	鹤岗市
第三位	杭州市	杭州市	牡丹江市	佳木斯市
第四位	深圳市	厦门市	鸡西市	黄石市
第五位	厦门市	北京市	鹤岗市	齐齐哈尔市
第六位	南京市	广州市	吉林市	牡丹江市
第七位	温州市	温州市	新乡市	鸡西市
第八位	上海市	福州市	呼和浩特市	衡阳市
第九位	福州市	南京市	大庆市	锦州市
第十位	珠海市	宁波市	齐齐哈尔市	焦作市

因素	指标	含义	单位	数据来源
区位条件	宏观区位（X₁）	X₁=1,东部;X₁=2,中部;X₁=3,西部		中国区域经济统计年鉴分区方案
社会经济	人口密度（X₂）	单位面积土地上居住的人口数	万人/km²	《中国区域经济统计年鉴》^[38],部分缺损数据通过省市年鉴补充（2011）
	人均GDP（X₃）	区域GDP/常住人口数	万元
	社会消费品零售额（X₄）	批发和零售业、住宿和餐饮业及其他行业直接售给城乡居民和社会集团的消费品零售额	亿元
	固定资产投资额（X₅）	在本期内投资并形成固定资产使用年限在一年以上的资产额	亿元
	农村居民人均纯收入（X₆）	农民用于生产性、非生产性建设投资、生活消费和积蓄的收入	万元
	城镇居民人均可支配收入（X₇）	居民家庭现金收入中用于安排家庭日常生活的部分	万元
	财政收入（X₈）	政府部门在财政年度内取得的货币收入	亿元
城市发展	第一产业GDP比重（X₉）	第一产业GDP占总GDP的比重	%
	第二产业GDP比重（X₁₀）	第二产业GDP占总GDP的比重	%
	第三产业GDP比重（X₁₁）	第三产业GDP占总GDP的比重	%
	道路密度（X₁₂）	单位面积上各级道路的总长度(包括铁路、高速公路、国省干道)	km/km²	百度地图（2010）
	城镇化率（X₁₃）	非农业人口占区域总人口的比例	%	《中国区域经济统计年鉴》^[38]
	国土开发度（X₁₄）	建设用地面积占区域总面积的比例	%	国家基础地理信息中心

变量	模型1（Ⅱ/Ⅰ）			模型2（Ⅲ/Ⅰ）		模型3（Ⅳ/Ⅰ）			模型4（Ⅴ/Ⅰ）
变量	系数β		优势比		系数β	优势比	系数β	优势比	系数β	优势比
截距	4.571			3.021		4.802			3.846
X₁=1	-1.011	0.364		-0.752*	0.472	-1.860	0.156		-1.199	0.301
X₁=2
（X₁=3）
X₂						-90.479	0
X₃	0.287	1.3322		0.155	1.168	0.498	1.646		0.398	1.488
X₇	-2.034	0.131		-1.573	0.208	-2.468	0.085		-1.334	0.263
X₈	-0.069	0.934				-0.359	0.698		-0.194	0.823
X₉				0.027	1.028	0.046	1.047		-0.037^*	0.964
X₁₂						-7.671^**	0．0005
X₁₃	-0.030	0.971							-0.024^*	0.976
X₁₄	0.062^*	1.064		0.043^**	1.044	0.279	1.322		3.846

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