地理科学 ›› 2019, Vol. 39 ›› Issue (11): 1757-1762.doi: 10.13249/j.cnki.sgs.2019.11.009
收稿日期:
2019-04-29
修回日期:
2019-10-10
出版日期:
2019-11-10
发布日期:
2020-01-09
通讯作者:
杜雪君
E-mail:duxuejun@aliyun.com
作者简介:
黄忠华(1981-),男,浙江绍兴人,博士,教授,博导,主要从事土地与房地产研究。E-mail: zhonghuahuang2006@aliyun.com
基金资助:
Huang Zhonghua1,2, Xu Weili1, Du Xuejun3()
Received:
2019-04-29
Revised:
2019-10-10
Online:
2019-11-10
Published:
2020-01-09
Contact:
Du Xuejun
E-mail:duxuejun@aliyun.com
Supported by:
摘要:
以杭州市为例,采用双重差分法研究城市更新对房地产市场的时空影响效应。研究结果发现: 城市更新在不同阶段对周边住宅价格产生的影响效应不同,项目建设和运营期分别对周边房价产生28.6%和32.0%的推升作用; 城市更新对周边住房价格的影响在空间上存在显著差异,对城市边缘区的提升作用比核心区高23.0%; 城市更新对周边房价影响随着距离增加显著降低,距离城市更新项目中心2.0 km以内、2.0~3.5 km范围对房价的推升作用分别为41.9%、24.9%和9.1%。最后建议政府完善房地产市场微观调控,建立完善长效机制。
中图分类号:
黄忠华, 徐卫丽, 杜雪君. 城市更新对房地产市场的时空影响效应: 基于杭州市的实证研究[J]. 地理科学, 2019, 39(11): 1757-1762.
Huang Zhonghua, Xu Weili, Du Xuejun. Spatial and Temporal Effects of Urban Renewal on Real Estate Market: Empirical Research Based on Hangzhou City[J]. SCIENTIA GEOGRAPHICA SINICA, 2019, 39(11): 1757-1762.
表1
杭州市城市更新项目基本情况"
名称 | 简介 | 开建时间 | 运营时间 | 占地面积(km2) |
---|---|---|---|---|
钱江世纪城 | “沿江开发、跨江发展”战略支点,迈向“钱塘江时代”发展平台 | 2007 | 2016 | 22.27 |
城东新城 | 南接钱江新城,东联下沙副城,“决战东部”战略核心平台 | 2008 | 2013 | 9.30 |
未来科技城 | 城西科创产业集聚区的创新极核 | 2013 | 2017 | 35.00 |
望江新城 | 迈向钱塘江时代的发展主轴,拥江发展主平台 | 2013 | 2017 | 2.94 |
艮北新城 | 主城区东部发展轴之上的大型高品质新区 | 2014 | 2018 | 3.90 |
临平新城 | 临平副城商务中心,接轨上海、融入长三角门户 | 2015 | 2020 | 9.40 |
运河新城 | 城市北部发展的战略重心 | 2017 | 2022 | 7.27 |
杭钢新城 | 产城一体创新示范生态园区、产城融合2.0版智慧新城 | 2017 | 2022 | 26.70 |
表2
变量说明与描述统计"
变量 | 定义 | 平均值 | 最小值 | 最大值 | 标准差 |
---|---|---|---|---|---|
住宅价格 | 住房单价(小区层面, 元/m2) | 19723.63 | 4152.00 | 79425.00 | 9676.19 |
D | 城市更新区范围内实验组为1,否则为0 | 0.545 | 0 | 1 | 0.498 |
T | 城市更新项目开建/运营年起为1,否则为0 | 0.736 | 0 | 1 | 0.441 |
小区建筑特征 | |||||
房龄 | 小区房龄(a) | 14.442 | 1.000 | 48.000 | 7.814 |
容积率 | 小区总建筑面积与占地面积比 | 2.098 | 0.400 | 6.500 | 0.815 |
绿化率 | 小区绿化用地面积与总用地面积之比 | 0.304 | 0.100 | 0.600 | 0.079 |
邻里环境特征 | |||||
小学质量 | 按对应小学资源优质程度分等:3=优,2= 一般,1=差,0=无学区 | 1.213 | 0 | 3.000 | 0.724 |
开发商等级 | 全国百强开发商设为1,否则为0 | 0.115 | 0 | 1.000 | 0.320 |
物业管理 | 3=好,2=一般,1=差 | 1.829 | 1.000 | 3.000 | 0.647 |
停车位占比 | 停车位总数占总户数比 | 0.590 | 0.051 | 2.000 | 0.385 |
小区规模 | 小区二手房挂牌套数(套) | 87.03 | 0 | 942.00 | 114.60 |
区位特征 | |||||
武林广场距离 | 小区到武林广场的最近距离(km) | 6.570 | 0.900 | 22.600 | 4.853 |
钱江新城距离 | 小区到钱江新城的最近距离(km) | 7.772 | 0.900 | 21.600 | 4.448 |
地铁 | 小区1 km范围内地铁站点开通后为1,否则0 | 0.244 | 0 | 1.000 | 0.430 |
公交 | 小区1 km范围内公交线路条数(条) | 5.225 | 1.000 | 13.000 | 2.342 |
表3
城市更新对住宅价格影响的回归结果"
变量 | -1 | -2 | -3 | -4 |
---|---|---|---|---|
D×T | 0.275***(0.022) | 0.283***(0.023) | 0.331***(0.022) | 0.286***(0.024) |
房龄 | -0.063*** | -0.032 | -0.087*** | |
-0.018 | -0.022 | -0.024 | ||
容积率 | 0.085*** | 0.079*** | 0.040*** | |
-0.014 | -0.014 | -0.013 | ||
绿化率 | 0.634*** | 0.456*** | 0.395** | |
-0.168 | -0.171 | -0.164 | ||
小学质量 | 0.100*** | 0.090*** | ||
-0.014 | -0.014 | |||
开发商等级 | 0.096*** | 0.127*** | ||
-0.035 | -0.034 | |||
物业管理 | 0.064*** | 0.059*** | ||
-0.019 | -0.019 | |||
停车位占比 | -0.01 | 0.069** | ||
-0.035 | -0.034 | |||
小区规模 | 0.001*** | 0.001*** | ||
0 | 0 | |||
武林广场距离 | -0.030*** | |||
-0.006 | ||||
钱江新城距离 | 0.009 | |||
-0.006 | ||||
地铁 | 0.223*** | |||
-0.026 | ||||
公交 | 0.021*** | |||
-0.005 | ||||
样本数 | 1909 | 1873 | 1863 | 1835 |
R2 | 0.073 | 0.111 | 0.183 | 0.256 |
表4
城市更新项目开工建设和运营对住宅价格影响的对比分析"
变量 | -1 | -2 | -3 | -4 | -5 | -6 |
---|---|---|---|---|---|---|
D×T (城市更 | 0.283*** | 0.331*** | 0.286*** | |||
新项目建设) | -0.023 | -0.022 | -0.024 | |||
D×T (城市更 | 0.361*** | 0.387*** | 0.320*** | |||
新项目运营) | -0.029 | -0.028 | -0.029 | |||
建筑特征 | Yes | Yes | Yes | Yes | Yes | Yes |
邻里环境特征 | No | Yes | Yes | No | Yes | Yes |
区位特征 | No | No | Yes | No | No | Yes |
样本数 | 1873 | 1863 | 1835 | 1690 | 1680 | 1628 |
R2 | 0.111 | 0.183 | 0.256 | 0.144 | 0.207 | 0.26 |
表6
城市更新对杭州房价影响的区位异质效应"
变量 | (1) | (2) | (3) | (4) |
---|---|---|---|---|
<2.0 km | 0.515*** (0.041) | 0.457*** (0.042) | 0.483*** (0.040) | 0.419*** (0.040) |
2.0~3.5 km | 0.275*** (0.038) | 0.283*** (0.037) | 0.311*** (0.036) | 0.249*** (0.036) |
3.5~6.0 km | 0.313 (0.212) | 0.455** (0.206) | 0.377* (0.199) | 0.091 (0.193) |
建筑特征 | No | Yes | Yes | Yes |
邻里环境特征 | No | No | Yes | Yes |
区位特征 | No | No | No | Yes |
样本数 | 1712 | 1690 | 1680 | 1628 |
R2 | 0.101 | 0.149 | 0.211 | 0.265 |
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